Правовая природа предварительного договора

» Правовая природа предварительного договора | Фин Эксперт Групп

Правовая природа предварительного договора

В статье рассматривается такой институт как предварительный договор. Автором проанализированы различные точки зрения на правовую природу предварительного договора как самостоятельного договора либо как сопутствующего к основному договору. Рассмотрены основные признаки и особенности предварительного договора.

Раскрыта правовая сущность предварительного договора как письменного выражения воли сторон и как основания для толкования спорных ситуаций для их разрешения.

Ключевые слова: предварительный договор; понуждение заключить основной договор; толкование смысла договора; выражение воли сторон; формирование длительных хозяйственных связей.

In The article deals with such an institution as the preliminary contract.

Предварительный договор

The author analyzes different points of view on the legal nature of the preliminary agreement as a separate agreement or as a collateral to the main contract. Describes the main features and characteristics of the preliminary contract.

Disclosed legal nature of the preliminary contract as the written expression of the will of the parties and as the basis for the interpretation of controversial situations to resolve them.

Key words: preliminary contract; compulsion to conclude the main contract; the interpretation of a Treaty’s meaning; the expression of the will of the parties; the formation of longterm economic ties.

Одним из самых значимых недавних правовых событий гражданского законодательства стало вступление в силу Федерального закона от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации».

В указанном законе законодателем был расширен круг понятий, касающихся предварительных соглашений. При этом основным и базовым понятием является предварительный договор.

В статье 429 Гражданского Кодекса Российской Федерации 2 (далее по тексту ГК РФ) дано легальное определение предварительного договора, согласно которому таким договором признается соглашение, в силу которого стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Правовая природа предварительного договора такова, что он является самостоятельным договором, который закрепляет права и обязанности сторон по поводу

заключения в будущем основного договора, а не сопутствующим к основному договору. Однако ряд ученых, а именно А.Ю. Кабалкин 1 и М.И. Брагинский 2 , относят к предварительным договорам и такие договоры как договор поручительства, заключенный для обеспечения обязательства, которое возникнет в будущем (ст.

361 ГК РФ), договор об организации перевозок грузов (ст. 798 ГК РФ), протоколы по итогам выигранных торгов на право заключения договора, договор бронирования билетов на транспорте, договор аренды с последующим выкупом, генеральные соглашения, возобновление договора на новый срок (например, аренды – ст.

621 ГК РФ) и прочих.

По нашему мнению, с подобным утверждением сложно согласиться, так как предложенные модели формально не охватываются статьей 429 ГК РФ. В каждом из перечисленных примеров не хватает какого-либо обязательного признака, характеризующего договор как предварительный.

К таким признакам предварительного договора необходимо отнести следующие: 1) договор устанавливает неимущественное обязательство о заключении основного договора в будущем; 2) договор закрепляет существенные условия основного договора; 3) совершается в установленной для основного договора форме, а если таковой не установлено – в письменной форме; 4) предусматривает в качестве общего правила возможность принуждения к заключению договора. Так, в частности, бронирование билетов на транспорте может осуществляться в устной форме, и расторгается указанное соглашение тоже в устной форме. Бронирование билетов в письменном виде на практике практически не применяется, следовательно, его нельзя признать предварительным договором вследствие несоответствия обязательного признака.

Договор поручительства также нельзя признать предварительным договором по той причине, что такой договор не закрепляет существенных условий для основного договора – стороны вправе не указывать условия обязательства, за которое поручается лицо, однако должны указать иные условия, необходимые для указанного соглашения.

Кроме названных признаков, предварительный договор также может содержать положение об ответственности в случае нарушения такого условия, как понуждение заключить основной договор на основании предварительного договора – это обязанность возместить убытки и выплатить сумму пеней за просрочку заключения основного договора.

При этом важную роль играет вина ответственной стороны.

Вина покупателя чаще всего выражается в отказе или уклонении от совершения и оформления сделки, а также в отказе от других согласованных сторонами условий по договору.

Тогда как виновное поведение продавца проявляется в отказе или уклонении от совершения и оформления сделки.

Также предварительный договор может также рассматриваться в качестве основы для толкования смысла основного договора, поскольку он отражает письменное выражение воли сторон.

Поэтому после заключения основного договора при возникновении спора, вызванного неясностью или неточностью условий, предварительный договор может служить источником к выявлению его действительного содержания.

Это положение вытекает из смысла абзаца 2 статьи 431 ГК РФ, в силу которого если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В этой связи, как указывает М.К. Малеина3 , роль предварительного договора сводится именно к организации договорных связей. Следует отметить, что целью заключения гражданско-правового договора может быть не только переход каких-либо материальных средств (товаров, работ, услуг), но и возникновение организационных правоотношений.

Предварительный договор порождает именно последнее. По этой причине можно утверждать о большом значении предварительного договора в формировании договорных отношений контрагентов.

Как правило, если стороны руководствуются принципами доброй совести и деловой этики, то каждая из них уже в процессе преддоговорных контактов руководствуется интересом в налаживании более длительных хозяйственных связей.

А вероятность этого во многом зависит от заключения предварительного договора.

Сафарьянова Инна Равилевна, Анисимов В.А.

Источник: http://www.finexg.ru/pravovaya-priroda-predvaritelnogo-dogovora/

Бухгалтерские и аудиторские термины — Audit-it.ru

Правовая природа предварительного договора

В зависимости от юридической направленности договоров выделяют основные и предварительные договоры. 

Предварительный договор – это соглашение, согласно которому стороны по договору обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг  на условиях, предусмотренных предварительным договором. Можно сказать, что предварительный договор – это договор, стороны которой выражают намерение заключить в будущем контракт на выполнение услуг, работ, передачу какого-либо имущества в собственность.

Отметим, что к предварительному договору гражданским законодательством предъявляется ряд необходимых требований.

Предварительный договор и гражданское законодательство

В силу ст. 429 ГК РФ, предварительным признается договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

При этом закон предъявляет два принципиальных требования к предварительному договору для того, чтобы он порождал права и обязанности: к форме и содержанию.

Преимущества предварительного договора

Заключение предварительного договора помогает при осуществлении сложных сделок.

Предварительный договор позволяет установить права и обязательства сторон в случае, когда заключение основного договора невозможно по ряду объективных причин.

Предварительное соглашение помогает в следующих ситуациях, а именно когда:

  • документы для заключения сделки не готовы или готовы частично и на их подготовку требуется дополнительное время. 
  • перед подписанием основного договора необходимо выполнить некоторые дополнительные действия (например, получить разрешение государственных органов). 
  • осуществляется процесс наследования. При этом одна из сторон сделки дожидается вступления своих законных прав в силу. 
  • операции по передаче имущества, выполнении работ, оказании услуг по основному договору не могут быть реализованы в полной мере в данный момент. Например, одной из сторон необходимо собрать необходимую сумму денежных средств. 
  • один участник отношений не имеет достаточного количества времени для заключения окончательной сделки в данный момент (например, участник сделки находится в командировке).

Форма  предварительного договора

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Если форма основного договора не установлена, то предварительный договор заключается в письменной форме.

Условия предварительного договора

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора.

Предварительный договор и срок заключения основного договора

Как правило, в предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны принимают на себя обязательство заключить основной договор.

Если же такой срок не прописан в предварительном договоре, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. По общему правилу, которое можно вывести из п. 5, 6 ст. 429 ГК РФ, любая из сторон предварительного договора может до окончания срока его действия направить другой стороне предложение заключить основной договор.

Если никаких специальных условий в самом предварительном договоре нет, вторая сторона обязана принять такое предложение и заключить основной договор на согласованных в предварительном договоре условиях. 

Отличие предварительного договора от основного договора

Главным отличием предварительного договора от основного договора является то, что предварительный договор не порождает прав и обязанностей, связанных с приобретением имущества, выполнением работ, оказанием услуг.

Однако предварительный договор порождает обязанность сторон заключить договор в будущем и право каждой из сторон требовать от другой стороны заключения окончательного договора.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием заключить основной договор.

При этом уклонением можно считать как отказ или молчание в ответ на предложение заключить основной договор, так и встречные инициативы пересмотреть какое-либо из существенных условий или дополнить основной договор условиями, не предусмотренными в предварительном договоре, и т.д.

В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, отраженных в постановлении суда. Датой заключения основного договора будет считаться дата вступления в законную силу постановления суда. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные убытки.

Таким образом, уклонение любой стороны предварительного договора от заключения основного договора позволяет инициатору в судебном порядке понудить контрагента к заключению договора и/или взыскать причиненные уклонением убытки.

Когда предварительный договор прекращает действие

Предварительный договор прекращает действие:

  • в случае заключения сторонами основного договора;
  • если срок действия предварительного договора истек, а ни одна из сторон так и не выразила желания заключить основной договор.

Предварительный договор: подробности для бухгалтера

  • НДС в 2018 году: разъяснения Минфина России … до заключения договора аренды по предварительному договору в качестве обеспечения обязательств арендатора … договор, полученный при заключении данного предварительного договора, по нашему мнению, не связан … неустойки за нарушение условий, предусмотренных предварительным договором (в частности, при отказе арендатора …
  • Как оформить и отразить в учете продажу собственных подарочных сертификатов на услуги … будущей скидки, кто-то – как предварительный договор на определенную сумму и т … зачисление в качестве оплаты по предварительному договору. Поскольку предмет договора при реализации … своей сути и природе это предварительный договор. Если таким образом отражена реализация …
  • Есть ли юридическая сила у джоб-оффера (предложения о работе)? … формы наделяет его юридической силой предварительного договора, который для сторон обязателен (статья …
  • Договор купли-продажи готового бизнеса: частые проблемы … купли-продажи бизнесов был заключен предварительный договор купли-продажи готового бизнеса с … сделки. В срок, оговоренный в предварительном договоре, была заключена основная сделка по … иска – не были выполнены условия предварительного договора, он не был допущен к …
  • Налог на прибыль в 2017 году. Разъяснения Минфина России … -03-06/1/75501
    Заключение предварительного договора означает намерение сторон в будущем …
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за декабрь 2018 года … до заключения договора аренды по предварительному договору в качестве обеспечения обязательств арендатора … договор, полученный при заключении данного предварительного договора, по нашему мнению, не связан … неустойки за нарушение условий, предусмотренных предварительным договором (в частности, при отказе арендатора …
  • ТОП-10 разъяснений Минфина России по НДС в 2018 … до заключения договора аренды по предварительному договору в качестве обеспечения обязательств арендатора … договор, полученный при заключении данного предварительного договора, по нашему мнению, не связан … неустойки за нарушение условий, предусмотренных предварительным договором (в частности, при отказе арендатора …
  • Об изменениях в правовом регулировании уступки права требования, займа и факторинга … обязательства займодавцем стороны ранее заключали предварительный договор займа, но с введением поправок …
  • Различие в учете нефинансовых активов в МСФО и ГААП США … существенных проблем, поэтому уже заключила предварительные договоры с крупными фармацевтическими производителями.
    В …
  • Обзор судебной практики по налогам и трудовым спорам с 15 октября по 15 декабря 2019 года … единовременно
    Организация заключила с контрагентом предварительный договор купли-продажи недвижимости. Объект был …
  • Отмывание денег: функция банка по 115-ФЗ или органов … объем наличности в банке, предоставив предварительный договор купли-продажи.
    2) Сделка не …
  • Job offer не гарантирует право на трудоустройство … , расценивший направленный ему джоб-оффер – предварительным договором, повлекшим для сторон определенные правовые …
  • Практика Верховного Суда РФ по налоговым спорам за май 2018 … проведению налоговой проверки, и заключение предварительных договоров купли-продажи земельных участков. Данные …
  • Обеспечительная мера в виде запрета на отчуждение (передачу в залог) имущества. Как оспорить? … , препятствующих проведению налоговой проверки;
    заключение предварительных договоров купли-продажи земельных участков.
    Названные …
  • Об НДС в отношении денежных средств, получаемых в виде обеспечительных платежей по договорам аренды … до заключения договора аренды по предварительному договору в качестве обеспечения обязательств арендатора … договор, полученный при заключении данного предварительного договора, по нашему мнению, не связан … неустойки за нарушение условий, предусмотренных предварительным договором (в частности, при отказе арендатора …

Источник: https://www.audit-it.ru/terms/agreements/predvaritelnyy_dogovor.html

Предварительный договор: правовая природа и особенности применения (Д.З. Бетуганов, журнал

Правовая природа предварительного договора

Предварительный договор: правовая природа и особенности применения

Д.З. Бетуганов,

3 курс, 1 группа, Институт права,

Московский государственный юридический университет

имени О.Е. Кутафина (МГЮА)

Научный руководитель:

Е.Б. Подузова,

старший преподаватель,

кандидат юридических наук

Журнал “Образование и право”, N 11-12, ноябрь-декабрь 2015 г., с. 32-37.

Предварительный договор – это конструкция, которая появилась в российском гражданском праве довольно давно. Еще в Гражданском Кодексе РСФСР 1922 г. существовали специальные нормы, позволявшие заключать предварительные договоры для заключения в будущем договоров купли-продажи и займа.

В Гражданском Кодексе 1964 г. данной конструкции не было, однако существовал своего рода дискреционный подход: положение о том, что возникновение гражданских прав и гражданских обязанностей возможно из сделок как предусмотренных законом, так и тех, что не противоречат ему, позволяло использовать предварительные договоры на практике.

Полноценного закрепления в российской правовой действительности предварительный договор “добился” лишь в “Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик” [8], где говорилось (ст. 60) о той концепции предварительного договора, которую впоследствии включили в Гражданский кодекс Российской Федерации 1994 г. [3].

Данный экскурс в историю развития этого института был необходим для дальнейшей правовой оценки положений, изменившихся и действующих в настоящей редакции Гражданского кодекса РФ [3] (далее – ГК РФ).

В действующем ГК РФ предварительный договор был довольно стабильной конструкцией, однако Федеральный закон от 08.03.2015 г. N 42-ФЗ “О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса” внес существенные поправки, о некоторых из которых далее пойдет речь.

Первая (как представляется, самая важная) поправка касается существенных условий основного договора. В пункте 3 ст. 429 ГК РФ указывалось, что “предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора”.

В новой редакции п. 3 ст. 429 ГК РФ сказано: “Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора”.

Таким образом, законодатель сделал положение об обязательном включении существенных условий основного договора диспозитивным, так как теперь в предварительный договор, за исключением условий о предмете основного договора, существенные условия включаются только по заявлению одной из сторон.

На наш взгляд, данная новелла не будет способствовать нормальному функционированию гражданского оборота. Аргументацию данной позиции можно найти, в первую очередь, в работах корифеев гражданского права.

Еще советский цивилист Иван Борисович Новицкий писал, что основной договор является лишь трансформацией существующего предварительного и подлинный смысл этой нормы не только в том, что существенные условия основного договора должны быть предусмотрены в предварительном договоре, но и в том, что никакие заявления одной из сторон о необходимости включить или исключить определенное условие при составлении основного договора не могут считаться вводящими существенные условия [6, § 17]. Иными словами, речь идет о том, что, когда заключается основной договор, сторона, предложившая новое условие, не может ставить вопрос следующим образом: не согласны с моим предложением – договор не будет заключен. Включение существенных условий основного договора в предварительный являлось, на наш взгляд, более предпочтительным для конструкции предварительного договора, так как каждая сторона была в значительной мере защищена от произвола контрагента на стадии заключения основного договора, теперь же защиты в такой степени нет.

Таким образом, представляется, что классическое понимание предварительного договора, которое существовало около 90 лет, являлось более целесообразным, ведь предварительный договор действительно должен представлять собой “скелет” будущего основного договора, чего мы больше не наблюдаем после внесенных поправок.

Другим весьма спорным, на наш взгляд, нововведением является п. 4 ст. 380 ГК РФ, который разрешил обеспечение исполнения обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. До появления данной нормы судебная практика была неоднородной в этой сфере. Так, Верховный Суд Российской Федерации в 2012 г.

вынес определение [7], в котором предвосхитил появление данной нормы, разрешив обеспечение обязательства из предварительного договора задатком. Однако в Постановлении Президиума ВАС РФ 2010 г. [10] говорилось, что исполнение обязательства из предварительного договора не может быть обеспечено задатком, поскольку задаток обеспечивает лишь денежные обязательства.

Ни о каких денежных обязательствах, как представляется, в предварительном договоре речи идти не может, поскольку юридическая природа предварительного договора в корне отличается: предварительный договор порождает неимущественное организационное, а не денежное имущественное обязательство.

Верховный Суд РФ и законодатель, признав законным обеспечение задатком предварительного договора, изменили устоявшуюся в гражданском праве тенденцию. Как известно, существует деление договоров на имущественные и организационные [11, с. 142, 143]. Соответственно, организационные договоры обладают неимущественным содержанием [5, с.

162], и они направлены на установление взаимосвязей участников будущих товарообмена [11]. Предварительный договор, будучи разновидностью организационных, обеспечить задатком нельзя. Предварительный договор сам по себе не содержит денежного обязательства, а задаток призван обеспечивать исполнение обязательства, вытекающего из данного договора, и доказывать его заключение [9, с.

68]. Более того, задаток выдается в счет причитающихся по договору платежей другой стороне (п. 1 ст. 380 ГК РФ). Однако обязанность производить денежные платежи появится лишь в будущем в силу заключения основного договора.

Предварительный договор обусловливает лишь обязанность заключить основной договор, то есть его цель – юридически связать стороны еще до появления основного договора, в котором уже может быть предусмотрено денежное обязательство, которое можно обеспечить задатком. Следовательно, нельзя обеспечить задатком обязательство, еще не появившееся [2].

Однако существуют разные идеи для устранения подобного противоречия. Так, М.Ф. Ермошкина предлагает внесение поправки, согласно которой переход суммы задатка из одного обязательства (предварительного договора) в другое (основного договора) можно будет рассматривать как зачет по умолчанию.

Тогда проблема невозможности использования задатка для обеспечения предварительных договоров окончательно снимется [4]. На наш взгляд, подобное изменение позволит определить “конечное назначение” задатка в случае заключения основного договора (денежные платежи идут в зачет денежных обязательств из основного договора).

Однако не вполне ясным остается вопрос относительно юридической судьбы задатка в случае незаключения основного договора, поскольку предложенная М.Ф. Ермошкиной конструкция юридически привязывает задаток к основному договору в момент заключения предварительного договора. Работает ли обратная “схема”? Вопрос остается открытым. Согласно данным, приведенным А.

С. Троенко по анализу судебной практики, решения Арбитражного суда Западно-Сибирского округа соответствовали позиции относительно соотношения предварительного договора и задатка, выраженной в настоящей статье [12, с. 6]. Показательным в этом отношении является дело N Ф04/3281-399/А67-2004, рассмотренное кассационной инстанцией ФАС Западно-Сибирского округа.

Между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, в котором имелось условие о передаче денежной суммы (задатка) в обеспечение его исполнения.

Причиной судебного разбирательства явилось неисполнение условий предварительного договора потенциальным продавцом объекта недвижимости, в результате которого потенциальный покупатель заявил исковые требования о взыскании двойной суммы задатка. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд указал следующее. В соответствии со ст.

 429 ГК РФ предварительный договор порождает только обязательство заключить основной договор в будущем. В пунктах договора стороны со ссылкой на ст. 380, 381 ГК РФ предусмотрено, что истец перечисляет сумму задатка в обеспечение заключения договора купли-продажи (обеспечивается исполнение самого предварительного договора).

Кроме того, в будущем основном договоре он выполнит платежную функцию. Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задаток выполняет обеспечительную функцию и может использоваться только в денежных обязательствах. Как было указано выше, предварительный договор не порождает имущественных (денежных) обязательств.

Следовательно, в рамках данного договора функции задатка, предусмотренные в ст. 380 ГК РФ, реализованы быть не могут.

Указание в договоре на то, что переданная будущим покупателем будущему продавцу сумма при совершении предварительного договора засчитывается в счет платежей по основному договору, положения не меняет, поскольку основной договор еще не заключен. Довод заявителя жалобы о том, что согласие о задатке может существовать независимо от договора купли-продажи, не соответствует ст. 380 ГК РФ. При таких обстоятельствах условия договора от 3 февраля 2003 г. о задатке не соответствуют требованиям закона [12, с. 7, 8]. Таким образом, на наш взгляд, нововведения, коснувшиеся ст. 429 ГК РФ о предварительном договоре, требуют дальнейшего совершенствования.

Список литературы

[1] Антология уральской цивилистики. М., 2003.

[2] Гонгало Б.М. Учение об обеспечении исполнения обязательств. Вопросы теории и практики. М., 2004.

Источник: https://base.garant.ru/57315477/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.