Право собственности консультант

Об изменениях ГК РФ в 2020 году и новом механизме защиты добросовестных приобретателей недвижимости | юристы | БОЛЬШОЕ ДЕЛО

Право собственности консультант

При покупке недвижимости часто встречаются случаи, когда объект продажи является обремененными, поэтому судебные споры по квартирам и домам происходят постоянно.

Каждый объект недвижимости имеет свою историю, однако история эта не всегда прозрачна. В основном недобросовестные продавцы используют следующие схемы махинаций:

  • продажа недвижимости по поддельным документам;
  • продажа недвижимости без учета прав наследников;
  • незаконная приватизация муниципальной собственности с ее последующей продажей.

В большинстве случаев суд признаёт такую сделку купли-продажи недействительной, вследствие чего покупатель остается в крайне затруднительном положении.

Ранее в подобных ситуациях приобретатель недвижимости мог получить компенсацию в сумме, определенном решением суда о возмещении третьими лицами вреда, причиненного в результате утраты жилья. При этом ее предельный размер составлял всего 1 миллион рублей.

Что изменилось в 2020 году

С 1 января 2020 года вступил в силу ФЗ от 16.12.2019 г. №430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», который фактически закрепляет «презумпцию добросовестного приобретателя» и предусматривает полноценный механизм защиты его права собственности.

Гражданский кодекс РФ пополнился понятием «добросовестный приобретатель». Закон устанавливает, что добросовестным покупателем недвижимости является тот, кто при её приобретении полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Согласно новой редакции ст. 302 ГК РФ исключается возможность истребования имущества у добросовестного приобретателя органами публичной власти, в случае, если при его приобретении человек полагался на сведения из ЕГРН.

В указанной статье содержится конкретное основание для отказа в иске со стороны органов власти к правообладателям недвижимости по истечении трехлетнего срока со дня выбытия помещения из государственной или муниципальной собственности.

Кроме того, с 1 января 2020 года, согласно принятым поправкам в ФЗ от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», предусмотрена возможность получения добросовестными приобретателями компенсации за утраченную недвижимость.

При этом сумму компенсационных выплат пострадавший имеет право выбрать самостоятельно: по общему правилу, размер компенсации определяется судом исходя из суммы реального ущерба, однако добросовестный приобретатель может потребовать исчислить компенсацию в размере кадастровой стоимости жилья. Максимальный размер компенсации не установлен. Убытки добросовестного приобретателя могут заключаться, например, в сумме, уплаченной продавцу (реальный ущерб), а также в неполученных доходах, на которые он мог рассчитывать, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Механизм правовой защиты распространяется в том числе на добросовестных приобретателей, которые приобрели недвижимость безвозмездно, например, в порядке дарения, а также по делам об изъятии выморочного имущества в пользу государства (выморочными называют квартиры умерших граждан, у которых нет наследников).

При отсутствии наследников, такое жилье должно переходить в собственность государства, но часто бывает, что никто не оформляет на него положенные права, и квартира остается бесхозной. Этим пользуются мошенники, оформляя поддельные документы, и продавая квартиру от своего имени.

Аналогичный механизм компенсации применяется и в случае, если изъятие у добросовестного приобретателя недвижимости произошло по вине Росреестра. 

Определен размер и порядок получения компенсации от государства в случае утраты жилого помещения

Добросовестным приобретателем считается физическое лицо, от которого на основании судебного акта было истребовано жилое помещение, сможет получить однократную единовременную компенсацию за счет государственной казны.

Согласно ФЗ от 02.08.2019 г.

№299-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» компенсацию возможно получить на основании вступившего в законную силу решению суда, которое принимается, если по не зависящим от добросовестного приобретателя причинам взыскание по исполнительному документу произведено частично или не производилось в течение 6 месяцев. Размер компенсации будет определяться исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, либо в размере кадастровой стоимости жилого помещения, действующей на дату вступления в силу решения суда.

В случае выплаты компенсации к Российской Федерации переходит в пределах выплаченной суммы право (требование), которое добросовестный приобретатель имеет к лицу, ответственному за причинение ему убытков.

Изменился и порядок определения срока приобретательной давности

Гражданский кодекс РФ в прежней редакции устанавливал, что течение указанного срока в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. Теперь же срок приобретательной давности начинает течь со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности – не позднее момента указанной госрегистрации.

Приобретатель недвижимости считается добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение имущества у лица, передавшего ему права на недвижимость.

Бремя доказывания недобросовестности приобретателя, а равно наличия обстоятельств, подтверждающих неправомерность сделки по приобретению объекта недвижимости, полностью возлагается на истца.

Таким образом, законодатель защитил права добросовестных покупателей жилья, которые не знали о его «криминальном» прошлом.

Закон имеет обратную силу

То есть обратиться в суд с требованием выплатить компенсацию смогут и те, кто лишился жилья до 1 января 2020 года. 

Добросовестный приобретатель, у которого было истребовано жилое помещение в собственность Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования до дня вступления в силу указанных изменений, может в течение 3 лет со дня его вступления в силу обратиться с иском о выплате однократной компенсации.

Однако существуют некоторые сложности при установлении факта «незнания». Требуется доказать суду, что были приняты все установленные меры, подразумевающие осторожность и осмотрительность перед сделкой, в том числе проверка жилья в Росреестре, так как суды будут принимать в качестве доказательства только выписки, полученные официальным путем.

Земельные участки также относятся к недвижимому имуществу

Рассмотрим несколько вопросов, связанных с добросовестным приобретением земельных участков. Например, не может быть признан добросовестным приобретателем покупатель самовольной постройки, расположенной на земельном участке, который был истребован из чужого незаконного владения.

Существуют особенности, связанные с истребованием земельных участков, входящих в состав лесного фонда. В соответствии со ст. 8 Лесного кодекса РФ право собственности на такие участки может принадлежать только Российской Федерации. Из этого следует, что участки лесного фонда могут быть истребованы в любом случае, даже если их покупатель мог бы быть признан добросовестным.

Добросовестность приобретателя будет поставлена судом под сомнение, если он не придал значения несоразмерности площади земельного участка по отношению к площади постройки, а также несоответствие назначения земельного участка, содержащегося в кадастровых документах, назначению, указанному в договоре купли-продажи.

Также не могут воспользоваться новым механизмом защиты добросовестные приобретатели земельных участков, если продавцы приобрели право собственности на них на основании судебных постановлений, которые были впоследствии отменены.

План действий для покупателей недвижимости:

Подводя итоги, сформулируем небольшой план действий для покупателей недвижимости перед тем, как заключить сделку купли-продажи:

  1. Проверить личность продавца, узнать, на каком основании он вправе осуществлять сделку.
  2. Зарегистрированное помещение должно быть в списке государственного кадастрового учёта. Необходимо изучить, соответствует ли информация о недвижимости, сведениям, содержащимся в Росреестре. Для этого нужно получить выписку из ЕГРН и обязательно из Росреестра, а не через посредников. Сейчас есть множество компаний, которые делают такие выписки буквально в течение двух часов. Но эти выписки далеко не всегда соответствуют действительности.
  3. Изучить выписку ЕГРН. Наличие в истории судебных споров, залогов, ипотека или арест должно вызвать подозрение. В таком случае стоит сделать запросы по базам судебных дел, убедиться в подлинности документов. Если у жилья были другие собственники — поинтересоваться причинами их смены.
  4. Изучить рыночную стоимость недвижимости в вашем регионе. Цена продажи, существенно ниже рыночной, может свидетельствовать о наличии проблем с данным объектом.
  5. Сохранять всю имеющуюся информацию: официальные ответы из различных инстанций, нотариально заверенные копии свидетельств, переписку с предыдущим собственником.
  6. Проверить наличие третьих лиц, имеющих право на жилье. Например, если недвижимость принадлежит несовершеннолетнему, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки.
  7. Заключайте сделку только с собственником, доверенность может быть поддельной.
  8. Продавец обязан предоставить вам все квитанции, которые подтверждают отсутствие задолженностей по коммунальным услугам и налогу на имущество.

Автор публикации: Симутин Николай

Если вы столкнулись с угрозой потери приобретенной недвижимости, то юристы компании «Большое дело» помогут собрать необходимые документы и справки, сформировать доказательственную базу, представят и защитят Ваши права в суде.

Записаться на консультацию можно, позвонив по телефону в офис или отправив сообщение на нашем сайте.

Офис в Орле: улица Максима Горького 47д
телефон: +7 (800) 511-62-06

Офис в Туле: проспект Ленина 57, офис 115
телефон: +7 (487) 244-05-20

Источник: https://bolshoedelo.com/news/news/novye-pravila-raboty-khostelov-v-rossii-s-1-oktyabrya-2019-goda2734/

Вещные права: понятие, признаки, виды. Понятие, содержание и виды права собственности

Право собственности консультант

Вещное право (в объективном смысле) – это совокупность правовых норм, закрепляющих принадлежность вещей (имущества) субъектам вещных прав, регламентирующих правомочия этих субъектов по поводу этих вещей и устанавливающих ответственность за их нарушения.

Вещное право (в субъективном смысле)  – право конкретного субъекта по владению, пользованию и распоряжению данным имуществом.

Можно выделить также и вещное право как подотрасль гражданского права, однако в данном материале вещное право в этом смысле не рассматривается.

Вещное и обязательственное право

В гражданском праве традиционной является классификация правоотношений по способу удовлетворения интересов управомоченного лица на следующие виды:

  1. вещные:
    • интерес управомоченного лица удовлетворяется посредством собственных действий: собственник владеет, пользуется и распоряжается своим имуществом, обязанные лица воздерживаются от нарушений – бездействуют;
    • являются имущественными, абсолютными;
  2. обязательственные:
    • интерес управомоченного лица удовлетворяется посредством действий лица обязанного: интерес покупателя в получении товара удовлетворяется действиями продавца по передаче товара;
    • являются имущественными (однако, ряд ученых допускает и неимущественные обязательства), относительными.

Характерные черты (признаки) вещных прав:

  • абсолютный характер защиты (его носителю соответствует обязанность неопределенного круга лиц воздерживаться от нарушения вещных прав этого лица);
  • оформляют принадлежность вещей определенным субъектам (отличие от обязательственных прав, оформляющих переход вещей и иных объектов от одних субъектов к другим);
  • присущее им право следования (в случае перехода вещного права к другому лицу (правопреемнику) переходят и обременения этого права);
  • объект вещного права – лишь индивидуально-определенная вещь (соответственно вещи, определяемые родовыми признаками, а также объекты интеллектуальной собственности объектами вещных прав служить не могут);
  • круг вещных прав (в отличие от обязательственных) исчерпывающим образом очерчен в ГК (ст. 209, 216, 292, 334 ГК РФ), либо ином федеральном законом;
  • вещные права защищаются особыми способами защиты.

Таким образом, вещное право – это субъективное гражданское право, имеющее абсолютный характер, обладающее специфическим объектом и способами защиты, включающее в себя, помимо прав владения, пользования и распоряжения вещью (всех вместе или по отдельности), правомочие следования.

Виды вещных прав

Вещные права можно разделить на две группы:

    1. право собственности (включает владение, пользование, распоряжение);
    2. ограниченные вещные права (права на чужие вещи – владение и пользование).

Право собственности в объективном смысле – совокупность гражданско-правовых норм, регулирующих и охраняющих состояние принадлежности материальных благ конкретным лицам.

Иначе сказать,  это совокупность правовых норм, регулирующих отношения по поводу присвоения и принадлежности материальных благ определенному лицу или лицам, осуществления собственником правомочий владения, пользования и распоряжения вещью своей волей и в своем интересе, независимо от других лиц.

Право собственности в субъективном смысле – мера возможного поведения собственника; это юридически обеспеченная возможность собственника владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему вещью.

Ограниченное вещное право – это право несобственника в том или ином ограниченном законом отношении использовать чужое, обычно недвижимое, имущество в собственных интересах без участия собственника имущества (а иногда даже помимо его воли). Ст. 216 ГК РФ к ним относит:

  • право пожизненного наследуемого владения земельным участком (статья 265);
  • право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (статья 268);
  • сервитуты (статьи 274, 277);
  • право хозяйственного ведения имуществом (статья 294);
  • право оперативного управления имуществом (статья 296).

Понятие права собственности

Право собственности может быть рассмотрено в объективном и субъективном смысле.

Право собственности (в объективном смысле): совокупность правовых норм, регулирующих отношения по поводу присвоения и принадлежности материальных благ определенному лицу или лицам, осуществления собственником правомочий владения, пользования и распоряжения вещью своей волей и в своем интересе, независимо от других лиц.

Иначе, как юридический институт, совокупности правовых норм, значительная часть кото­рых, имея гражданско-правовую природу, входит в подотрасль вещ­ного права.

Право собственности (в субъективном смысле) – возможность определенного поведения, дозволен­ного законом управомоченному лицу.

С этой точки зрения оно пред­ставляет собой наиболее широкое по содержанию вещное право, ко­торое дает возможность своему обладателю – собственнику и только ему определять характер и направления использования принадлежа­щих ему вещей, осуществляя над ними полное хозяйственное господ­ство и устраняя или допуская других лиц к их использованию.

Таким образом, можно сказать, что право собственности как субъ­ективное гражданское право есть закрепленная законом возможность лица по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, одновременно принимая на себя бре­мя и риск его содержания.

права собственности

В ст. 209 ГК правомочия собственника раскрываются с помо­щью традиционной для русского гражданского права «триады» право­мочий:

  1. владения;
  2. пользования;
  3. распоряжения.

Правомочие владения – основанная на законе (т.е. юридически обеспеченная) возможность фактически иметь у себя данное иму­щество, содержать его в своем хозяйстве (фактически обладать им, числить на своем балансе и т.п.).

Правомочие пользования представ­ляет собой основанную на законе возможность эксплуатации, хозяй­ственного или иного использования имущества путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Оно тесно связано с правомо­чием владения, ибо в большинстве случаев можно пользоваться иму­ществом, только фактически владея им.

Правомочие распоряжения означает аналогичную возможность определения юридической судь­бы имущества путем изменения его принадлежности, состояния или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству, унич­тожение и т.д.).

Главное, что характеризует правомочия собст­венника в российском гражданском праве, — это возможность осуще­ствлять их по своему усмотрению (п. 2 ст. 209 ГК), т.е.

самому решать, что делать с принадлежащим имуществом, руководствуясь исключи­тельно собственными интересами, совершая в отношении этого иму­щества любые действия, не противоречащие, однако, закону и иным правовым актам и не нарушающие прав и законных интересов других лиц. В этом-то и состоит существо юридической власти собственника над своей вещью.

https://www.youtube.com/watch?v=YIcXnSmb2Qg

Тем не менее, дйствующее законодательство, предоставив собственнику указанные выше правомочия, устанавливает и пределы их осуществления (например, собственник жилого помещения может использовать его только по назначени, и т.д.).

О распоряжении имуществом см. также размышления Р. Бевзенко

Пределы права собственности представляют собой установленные законом границы осуществления права собственности.

Виды права собственности

  1. В зависимости от формы собственности:
    • право частной собственности, которое включает право собственности граждан и право собственности юридических лиц (в свою очередь, право собственности юридических лиц охватывает собственность различных организаций);
    • право государственной собственности, которое состоит из права федеральной собственности; право собственности субъектов Федерации; собственность республики; собственность автономного округа;
    • право муниципальной собственности, которое включает право собственности города и право собственности прочих муниципальных образований.
  2. В зависимости от числа правообладателей:
    • право собственности, принадлежащее одному лицу;
    • право собственности, принадлежащее двум или более лицам (включая право долевой и совместной собственности).
  3. В зависимости от вида имущества:
    • право собственности на движимое имущество;
    • право собственности на недвижимое имущество.

Источник: https://jurkom74.ru/ucheba/veschnie-prava-ponyatie-priznaki-vidi-ponyatie-soderzhanie-i-vidi-prava-sobstvennosti

Статья 209 ГК РФ. права собственности

Право собственности консультант

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Особенность правомочий собственника и его отличие от других вещных прав заключается в полноте содержания права владеть, пользоваться и распоряжаться вещью. Остальные вещные правоотношения производны непосредственно от имеющегося права собственности Вопросам правового регулирования прав собственности посвящён раздел II ГК РФ, содержащий ст. ст. 209 – 306. Они последовательно раскрывают правила, применимые в данной сфере и рассматривают множество частных вопросов, связанных с бременем содержания, рисками, возникающими в ходе обладания, возникновения, передачи и прекращения прав. Раздел открывает ст. 209 ГК РФ, определяющая закрепление за собственником право владения, пользования и распоряжения своим имуществом

См. все связанные документы >>>

1. Гражданский кодекс не раскрывает понятие “право собственности”, о котором идет речь в комментируемой статье, но перечисляет правомочия, составляющие содержание данного права: владение, пользование, распоряжение. Правомочие владения – основанная на законе возможность фактического обладания вещью, хозяйственного господства над ней.

Владение не рассматривается как самостоятельное вещное право, а является элементом права собственности, однако в некоторых случаях оно все же приобретает самостоятельное значение и даже конкурирует с правом собственности.

Например, добросовестное владение может стать основанием для приобретения права собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК).

Правомочие пользования выражается в извлечении полезных свойств вещи, получении от нее плодов, продукции и доходов. Собственник может осуществлять право пользования лично либо передать его другим лицам на возмездной или безвозмездной основе (договоры аренды, ссуды).

Пользование имуществом собственник осуществляет по своему усмотрению, однако с соблюдением установленных законодательством ограничений. В частности, не допускается бесхозяйное использование особо ценных природных объектов, памятников истории и культуры.

Недопустимо пользование исключительно с целью причинить вред другим лицам (шикана) – ст. 10 ГК РФ.

Плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования вещи, независимо от того, кто использует такую вещь, принадлежат собственнику вещи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором или не вытекает из существа отношений.

Правомочие распоряжения означает возможность определения юридической судьбы вещи путем изменения ее принадлежности (при передаче в собственность другому лицу), состояния или назначения (при переработке). Собственник также может распорядиться вещью, уничтожив ее, если такая возможность не исключена или не ограничена законом.

2.

Возможность осуществлять принадлежащее собственнику право по своему усмотрению означает, что он не связан волей других лиц при осуществлении своих правомочий. Собственник ограничен лишь требованиями, установленными законодательством (например, требованиями земельного и градостроительного законодательства в отношении застройки земельного участка) и правами и охраняемыми законом интересами других лиц, например, правом другого лица на проход (проезд) через земельный участок, возникшим в результате установления сервитута.

Комментируемая статья закрепляет возможность собственника отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, а также передавать им отдельные правомочия, обременять имущество иным образом.

При этом передача отдельных правомочий не прекращает права собственности, при отпадении оснований их передачи (например, истечение срока действия договора аренды), эти правомочия восстанавливаются в первоначальном объеме.

3. В п. 3 определяются особенности оборота особой категории объектов гражданских прав – природных ресурсов.

Специфика правового режима объектов, относящихся к указанной категории, основана на положении п. 1 ст.

9 Конституции РФ, согласно которому земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Приведенное конституционное положение в единстве с правом каждого на благоприятную окружающую среду (ст. 42 Конституции РФ) и обязанностью сохранять природу и окружающую среду, бережно относиться к природным богатствам (ст.

58 Конституции РФ), выражает один из основных принципов правового регулирования отношений в сфере охраны окружающей среды и обеспечения экологической безопасности – принцип приоритета публичных интересов (Постановление Конституционного Суда РФ от 14.05.2009 N 8-П).

В силу данного принципа федеральный законодатель при осуществлении правового регулирования наделен широкими полномочиями по ограничению экономических прав хозяйствующих субъектов.

Поэтому, не исключая из оборота земельные участки и иные природные ресурсы, законодатель в то же время указывает, что собственник вправе осуществлять в отношении их свои правомочия свободно, но в той мере, в какой это допускается законом, не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает права и законные интересы других лиц. Эти положения находят отражение в законодательстве, определяющем правовой режим отдельных видов природных ресурсов. Так, в ст. 1 ЗК РФ закреплены такие принципы, как:

– приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;

– приоритет охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат.

Правомочия собственников объектов, относимых к природным ресурсам, ограничиваются установлением строго целевого назначения этих объектов, а также перечня возможных действий с данными объектами.

То есть свобода собственника ограничена теми рамками, которые установлены законодательством в отношении определенного вида природных ресурсов.

К тому же на собственника возлагается ряд обязанностей, направленных на обеспечение сохранности природного объекта, недопущение снижения его качественных характеристик.

4. Возможность собственника передать имущество в доверительное управление, установленная п. 4, основана на положении п.

2 комментируемой статьи о праве собственника, не теряя своего правового титула, допускать других лиц к использованию принадлежащих ему вещей, в том числе с передачей им полностью или частично своих правомочий.

Таким образом, в российском праве доверительное управление рассматривается как один из способов реализации правомочий собственника. Доверительный управляющий, по сути, оказывает собственнику услугу по управлению имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица (ст. 1012 ГК).

Источник: https://RuLaws.ru/gk-rf-chast-1/Razdel-II/Glava-13/Statya-209/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.