Право преимущественной покупки означает

Содержание

Приоритет на покупку доли у долевых собственников

Право преимущественной покупки означает

Отчуж­де­ние иму­ще­ства, нахо­дя­ще­го­ся в общей доле­вой соб­ствен­но­сти (ОДС), про­ис­хо­дит соглас­но усло­ви­ям ст. 246 ГК:

  • тре­бу­ет­ся согла­сие всех собственников;
  • каж­дый участ­ник доле­вой соб­ствен­но­сти име­ет пра­во рас­по­ря­жать­ся сво­ей долей как ему угод­но (про­дать, заве­щать, пре­под­не­сти в дар, заложить).

Одна­ко сво­бо­да отчуж­де­ния огра­ни­чи­ва­ет­ся при любом спо­со­бе воз­мезд­но­го пере­хо­да прав или при заклю­че­нии дого­во­ра мены тре­бо­ва­ни­я­ми, уста­нов­лен­ны­ми ст. 250 ГК РФ.

То есть мож­но сво­бод­но пода­рить, заве­щать свою долю в иму­ще­стве, а вот про­дать ее по сво­е­му усмот­ре­нию кому угод­но нель­зя.

Таким обра­зом пра­во сво­бод­но­го рас­по­ря­же­ния сво­ей долей доволь­но противоречиво:

  • про­ти­во­ре­чия име­ют­ся как в самой ст. 246, чет­ко опре­де­ля­ю­щей при­о­ри­тет­ную роль согла­ше­ния, без кото­ро­го доле­вой соб­ствен­ник не смо­жет вос­поль­зо­вать­ся сво­им пра­вом рас­по­ря­же­ния частью имущества;
  • с дру­гой сто­ро­ны добав­ля­ет­ся ста­тья 250 ГК РФ, уста­нав­ли­ва­ю­щая пре­иму­ще­ствен­ное пра­во покупки.

Преимущественное право покупки: ст. 255 ГК РФ с пояснениями

Участ­ник, преж­де чем про­дать свою долю посто­рон­не­му лицу, обя­зан пер­во­на­чаль­но пред­ло­жить ее дру­гим участ­ни­кам доле­вой соб­ствен­но­сти (УДС), у кото­рых, соглас­но ст. 250 ГК РФ, име­ет­ся пре­иму­ще­ствен­ное пра­во покуп­ки (ППП).

Исклю­че­ния касаются:

  • пуб­лич­ных тор­гов, осно­ва­ния для кото­рых воз­ни­ка­ют при отчуж­де­нии доли собств-сти по тре­бо­ва­нию кре­ди­то­ра (ст. 255 ГК);
  • про­да­жи доли земель­но­го участ­ка (ЗУ), где рас­по­ло­жен объ­ект недви­жи­мо­сти, частью или отдель­ным поме­ще­ни­ем кото­ро­го вла­де­ет доле­вой собственник.

Как происходит отчуждение ОДС по преимущественному праву

  • Участ­ник обя­зан в пись­мен­ном виде изве­стить осталь­ных УДС о наме­ре­нии про­дать свою часть, ука­зав цену, пред­по­ла­га­е­мую дату про­да­жи, иные условия.
  • Осталь­ные участ­ни­ки обя­за­ны при­об­ре­сти иму­ще­ство в течение: 
    • 10 дней (дви­жи­мое);
    • 30 дней (недви­жи­мое).
  • Если по исте­че­нию ука­зан­но­го сро­ка участ­ни­ки не вос­поль­зу­ют­ся сво­им пре­иму­ще­ствен­ным пра­вом, ини­ци­а­тор отчуж­де­ния может про­дать свою долю тому, кому захочет.

  • При пись­мен­ном отка­зе всех УДС от при­об­ре­те­ния отчуж­да­е­мой доли про­да­вец может про­дать свою часть рань­ше уста­нов­лен­но­го сро­ка ожидания.

Нару­ше­ние пра­вил ППП — осно­ва­ние для обжа­ло­ва­ния участ­ни­ком ДС в суде реше­ния о пере­хо­де к нему закон­но­го пра­ва собственности.

Пре­иму­ще­ствен­ное пра­во покуп­ки усту­пить нико­му нельзя.

Некоторые особенности регистрации права в общей долевой собственности

Ста­тья 255 Граж­дан­ско­го Кодек­са Рос­сий­ской Феде­ра­ции уточ­ня­ет лишь пре­иму­ще­ство прав доле­вых соб­ствен­ни­ков перед посто­рон­ни­ми поку­па­те­ля­ми, но не объ­яс­ня­ет всех осо­бен­но­стей пра­во­вых дей­ствий.

Как извест­но, любые дого­во­ры отчуж­де­ния с недви­жи­мо­стью под­ле­жат реги­стра­ции в госу­дар­ствен­ном реест­ре. Общее иму­ще­ство мно­го­квар­тир­ных домов (ОИ МКД) нахо­дит­ся в доле­вой соб­ствен­ность жиль­цов.

Но надо ли отдель­но реги­стри­ро­вать пра­ва доле­вых соб­ствен­ни­ков на ОИ МКД? Нет, не надо. И это объ­яс­ня­ет ст. 42 ФЗ № 218 “О гос. реги­стра­ции недвижимости”.

Регистрация прав при долевой собственности

Часть 1 ст. 42 гласит:

Воз­ник­но­ве­ние пра­ва на жилое или нежи­лое поме­ще­ние в МКД, его отчуж­де­ние, пере­ход, пре­кра­ще­ние, обре­ме­не­нии (залог) всту­па­ет в силу при госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции, кото­рая одно­вре­мен­но явля­ет­ся и гос. реги­стра­ци­ей ана­ло­гич­ных прав ОДС на общее иму­ще­ство. То есть пра­ва доле­вых соб­ствен­ни­ков на ОИ МКД реги­стри­ру­ют­ся одно­вре­мен­но с пра­ва­ми на жилое помещение.

Еще один при­мер — СНТ и ОНТ. Реги­стра­ция ЗУ, раз­ме­щен­ных на тер­ри­то­рии под СНТ (ОНТ), для веде­ния граж­да­на­ми садо­вод­ства и ого­род­ни­че­ства в лич­ных потре­би­тель­ских целях, про­ис­хо­дит одно­вре­мен­но с реги­стра­ци­ей долей в пра­ве на ОИ СНТ/ОНТ.

Важ­но! Дого­во­ры по сдел­кам, а так­же дого­во­ры ипо­те­ки, свя­зан­ные с доле­вой соб­ствен­но­стью на недви­жи­мость, долж­ны заве­рять­ся у нота­ри­уса, за исклю­че­ни­ем сле­ду­ю­щих сде­лок: с иму­ще­ством ПИФ (пае­вых инве­сти­ци­он­ных фон­дов); по отчуж­де­нию долей ЗУ (земель­ных участ­ков); свя­зан­ных с про­грам­мой рено­ва­ции жилья в столице.

Пра­во ОДС на общее иму­ще­ство в МКД повто­ря­ют судь­бу пра­ва на жилое/нежилое поме­ще­ние, то есть при­об­ре­та­ет­ся при покуп­ке поме­ще­ния и утра­чи­ва­ет­ся при его отчуждении.

Порядок регистрации долей в ОДС

  • Реги­стра­ция долей в пра­ве общей собств-сти на недви­жи­мость про­ис­хо­дит по заяв­ле­нию участ­ни­ков ОДС. Доля каж­до­го участ­ни­ка уста­нав­ли­ва­ет­ся в доку­мен­тар­ной фор­ме, а в неко­то­рых слу­ча­ях судеб­ным актом.
  • Изме­не­ние раз­ме­ра доли так­же под­ле­жит реги­стра­ции. При этом участ­ник, пре­тен­ду­ю­щий на изме­не­ние р‑ра доли, дол­жен при­ло­жить к заяв­ле­нию пись­мен­ное согла­сие, полу­чен­ное от всех участ­ни­ков ОДС.

Продажа доли лицу, не являющемуся собственником

Соглас­но ч. 4 ст.

42 ФЗ № 218, участ­ник может про­дать посто­рон­не­му лицу свою долю, имея на руках доку­мент с под­твер­жде­ни­ем того, что он заве­до­мо пре­ду­пре­дил осталь­ных участ­ни­ков о наме­чен­ной про­да­же, ука­зал цену и иные усло­вия. Может быть при­креп­лен так­же пись­мен­ный отказ соб­ствен­ни­ков от пре­иму­ще­ствен­но­го пра­ва покуп­ки, что поз­во­ля­ет про­ве­сти отчуж­де­ние доли в крат­чай­шие сроки.

Таким обра­зом часть чет­вер­тая ст. 42 ФЗ № 218 дуб­ли­ру­ет ст. 255 ГК РФ.

Извещение о намерении продажи в электронной форме

Пер­во­го янва­ря 2017 г. всту­пи­ла в силу поправ­ка к феде­раль­но­му зако­ну в виде части 4.

1, кото­рая изме­ни­ла харак­тер уве­дом­ле­ния участ­ни­ков ОДС, если кол-во доле­вых соб­ствен­ни­ков пре­вы­ша­ет 20 чело­век: вме­сто изве­ще­ния каж­до­го участ­ни­ка допус­ка­ет­ся раз­ме­ще­ние изве­ще­ния в элек­трон­ном виде на сай­те феде­раль­но­го орга­на реги­стра­ции прав (ЕГРН). Спо­соб уве­дом­ле­ния ука­зы­ва­ет­ся в заяв­ле­нии на регистрацию.

Элек­трон­ное изве­ще­ние долж­но содер­жать сле­ду­ю­щие све­де­ния, кото­рые нуж­но вве­сти в поля фор­мы в лич­ном каби­не­те сайта:

  • вид и кадаст­ро­вая сто­и­мость недви­жи­мо­го имущества;
  • адрес или место­по­ло­же­ние объекта;
  • цена доли в пра­ве ОДС;
  • ФИО физ. лица или наиме­но­ва­ние юр. лица;
  • адрес эл. почты или п/а, по кото­ро­му участ­ни­ки ОДС могут свя­зать­ся с про­дав­цом доли.

После запол­не­ния фор­мы изве­ще­ние появит­ся в одном из раз­де­лов сай­та реест­ра недви­жи­мо­сти, где будет нахо­дить­ся три меся­ца, после чего оно будет пере­ме­ще­но в архив. Если осталь­ные участ­ни­ки ОДС заре­ги­стри­ро­ва­ны в лич­ном каби­не­те, то они в тече­ние 3‑х рабо­чих дней будут про­ин­фор­ми­ро­ва­ны о раз­ме­ще­нии изве­ще­ния продавцом.

Преимущественное право покупки при отчуждении жилых и нежилых помещений

ППП тако­го рода суще­ству­ет толь­ко в ком­му­наль­ных квар­ти­рах: при отчуж­де­нии поме­ще­ния при­о­ри­тет­ное пра­во его при­об­ре­те­ния у осталь­ных соб­ствен­ни­ков ком­нат (ст. 42 ЖК РФ).

В МКД пре­иму­ще­ствен­но­го пра­ва покуп­ки отчуж­да­е­мой квар­ти­ры дру­ги­ми соб­ствен­ни­ка­ми дома нет. Эта раз­ни­ца прав соб­ствен­ни­ков в ком­му­наль­ных квар­ти­рах и МКД не раз порож­да­ла спо­ры. Был вне­сен даже  зако­но­про­ект о лик­ви­да­ции пра­ва пре­иму­ще­ствен­ной покуп­ки в ком­му­наль­ной квартире.

Преимущественное право покупки при наследовании

Насле­до­вать нельзя:

  • пра­ва, непо­сред­ствен­но свя­зан­ные с лич­но­стью (напри­мер, полу­че­ние пен­сии, посо­бия, али­мен­тов. мате­ри­аль­но­го воз­ме­ще­ния ущер­ба и т.д.);
  • лич­ные неиму­ще­ствен­ные пра­ва (напри­мер, автор­ское имя, авто­ри­тет и др. нема­те­ри­аль­ные блага).

Закон не дает опре­де­ле­ния, каким явля­ет­ся пра­во пре­иму­ще­ствен­ной покуп­ки — иму­ще­ствен­ным или нет.

Одна­ко ППП нераз­рыв­но свя­за­но имен­но с фор­мой соб­ствен­но­сти, а не с лич­но­стью соб­ствен­ни­ков: такое пра­во воз­ни­ка­ет толь­ко при нали­чии общей доле­вой соб­ствен­но­сти, сле­до­ва­тель­но, оно явля­ет­ся иму­ще­ствен­ным и может насле­до­вать­ся по пра­ву насле­до­ва­ния само­го иму­ще­ства.

Наслед­ник доли будет обла­дать пре­иму­ще­ствен­ным пра­вом покуп­ки отчуж­да­е­мых долей и обя­зан будет в свою оче­редь учи­ты­вать ППП дру­гих участ­ни­ков ОДС при отчуж­де­нии сво­ей доли.

Преимущественное право покупки в паевых инвестиционных фондах

ПИФ на недви­жи­мость — иму­ще­ствен­ный ком­плекс, нахо­дя­щий­ся в ОДС, в кото­ром участ­ни­ки вла­де­ют долей общей соб­ствен­но­сти, в соот­вет­ствии с раз­ме­ром вне­сен­но­го пая. Отли­чие инве­сти­ци­он­ной доле­вой соб­ствен­но­сти от обычной:

  • пай может быть толь­ко в денеж­ной форме;
  • соб­ствен­ни­ки могут рас­по­ря­жать­ся толь­ко сво­им паем, но не соб­ствен­но имуществом;
  • поря­док реги­стра­ции прав и спо­соб управ­ле­ния осу­ществ­ля­ют­ся по-другому.

От име­ни соб­ствен­ни­ков (инве­сто­ров) высту­па­ют управ­ля­ю­щие ком­па­нии (УК):

  • они участ­ву­ют в госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции прав ОДС на недви­жи­мый объ­ект (при этом не ука­зы­ва­ют­ся све­де­ния о вла­дель­цах паев и раз­мер их долей);
  • ПИФы нахо­дят­ся в дове­ри­тель­ном управ­ле­нии УК.

Пре­иму­ще­ствен­ное пра­во покуп­ки в ПИФ не дей­ству­ет на осно­ва­нии зако­на­да­тель­ства (п. 2 ст. 11 зако­на о ПИФ): дове­ри­тель­ное управ­ле­ние исклю­ча­ет эту возможность.

Кро­ме того, пре­иму­ще­ствен­ное пра­во покуп­ки в ПИФ сла­бо отра­жа­ет­ся при этой фор­ме доле­вой соб­ствен­но­сти в принципе:

  • участ­ни­ки не свя­за­ны друг с другом;
  • не участ­ву­ют в созда­нии и управ­ле­нии иму­ще­ствен­но­го комплекса;
  • высо­кая лик­вид­ность пая — прин­цип суще­ство­ва­ния ПИФ.

На реги­стра­цию ПИФ в ЕГРН подаются:

  • выпис­ка из Росре­ест­ра пае­вых инве­сти­ци­он­ных фон­дов (ЕГРПИФ);
  • лицен­зия УК;
  • дого­вор дове­ри­тель­но­го управ­ле­ния ПИФ.

Заклю­че­ние

Пре­иму­ще­ствен­ное пра­во покуп­ки рас­про­стра­ня­ет­ся на иму­ще­ство, нахо­дя­ще­е­ся в общей доле­вой соб­ствен­но­сти, кро­ме инве­сти­ци­он­ных фон­дов. Им нель­зя воспользоваться:

  • при отчуж­де­нии доли земель­но­го участ­ка, на кото­ром нахо­дит­ся объ­ект доле­вой собственности;
  • при выстав­ле­нии иму­ще­ствен­ной доли на пуб­лич­ные торги.

Так­же невоз­мож­но при­ме­нить пре­иму­ще­ствен­ное пра­во покуп­ки при заклю­чен­ном дого­во­ре о пожиз­нен­ном содер­жа­нии или иждивении.

Источник: https://moezhile.ru/yurist/st-250-gk-rf.html

Преимущественное право покупки доли в квартире согласно статье 250 ГК РФ, отказ от права приоритетного выкупа

Право преимущественной покупки означает

Статья 250 Гражданского кодекса РФ устанавливает важные положения, касающиеся защиты интересов владельцев недвижимой собственности, которым принадлежит хотя бы минимальная доля в имуществе, от того, чтобы в их налаженный быт и жизнь без позволения не вторгались чужие и неизвестные им люди, которые обладают возможностью законно купить часть квартиры, в которой они проживают.

Вместе с тем, законодатель не забывает и об интересах и целях продавца, которому государство предоставляет возможность получить с лиц, имеющих преимущественное право выкупа доли в квартире, ту цену, которую он может получить с постороннего человека, т.е., иными словами, рыночную цену. На подобном поддержании баланса интересов основаны положения статьи 250 ГК РФ.

Исключения из правила о преимущественной покупке квартиры

Правовые нормы, закреплённые в ст.

250 ГК, недвусмысленно провозглашают, что воспользоваться преимущественным правом на приобретение продаваемой доли могут абсолютно все участники долевых правоотношений, причём в равной мере.

Однако, нельзя забывать о том, что закон делает из этого правила некоторые исключения, о которых крайне желательно помнить. Они прописаны в первой части двести пятидесятой статьи Гражданского кодекса:

  1. Если покупка доли осуществляется путём проведения торгов, осуществляемых в публичном порядке.
  2. Если человек, которому принадлежит часть сооружения либо здания, отчуждает долю участка земли, на котором находятся указанные выше сооружения либо здания.

Этот список не является окончательным. Другими юридическими фактами, отменяющими нормы, установленные ст.250 ГК РФ, являются случаи, когда доля переходит к другому субъекту безвозмездно, например, при помощи заключённого договора дарения, или после оформления наследства.

Другое часто применяемое исключение из закреплённого правовыми нормами общего правила возникает, когда совладелец доли желает отдать её в залог постороннему человеку или организации. Здесь ему, чтобы законно осуществить подобное действие, не нужно учитывать тот факт, что ему могут возразить другие совладельцы.

Однако, если держатель залога решит забрать у должника его долю и продать её, то в данном случае залогодержатель никак не может игнорировать требования статьи двести пятидесятой Гражданского кодекса и сначала предложить иным сособственникам воспользоваться предоставленной им законной возможностью приобрести заложенную долю.

Нестандартные ситуации, возникающие при применении ст.250 Кодекса

Как следует поступать продавцу, если его имущество хотят приобрести сразу несколько человек, являющихся сособственниками? Гражданское право в данном случае решает ситуацию чётко и определённо: продавец имеет полное и абсолютное право выбрать себе покупателя, с которым он желает вступить в договорные отношения по отчуждению доли. Причём, если конфликт дойдёт до разбирательства в судебных органах, то сособственнику, который считает себя ущемлённым, не следует праздновать победу преждевременно, потому что даже суд должен учесть пожелания продавца и его мнение о том, как он хочет распорядиться тем имуществом, которое ему принадлежит.

Почему закон в РФ разрешает поступать продавцу именно так? Потому что российское законодательство в области покупки или продажи имущества придерживается двух важных постулатов:

  • Договор по купле-продаже по законам РФ не является публичным по умолчанию, т.е. продавец в таком соглашении не обязан оформлять сделку с каждым, кто желает её заключить.
  • Чтобы договор можно было официально оформить, достаточно наличия согласованной воли, ясно выраженной сторонами будущего соглашения.

Поэтому продавец в рассматриваемом нами случае имеет свободу выбора того, с кем связать себя договорными отношениями.

Есть ещё один вариант решения проблемы, указываемый авторами юридических комментариев к гражданскому законодательству и разрешаемый законом: если у одного совладельца жилья нет достаточных финансовых средств на покупку, то он может предложить другим совладельцам объединиться и выкупить долю.

Имейте в виду, что указанное правило применимо только тогда, когда часть долевой собственности планируется к отчуждению лицу, которое не является сособственником. Если же вы договоритесь, что ваше имущество приобретёт кто-либо из совладельцев квартиры, то положения из ст.250 ГК РФ не будут распространяться на ваши правоотношения.

Процедура, по которой осуществляется право преимущественного выкупа

Она достаточно подробно описана в части второй статьи двести пятидесятой Гражданского кодекса и осуществляется следующим образом:

  1. Совладелец, желающий произвести отчуждение своей доли лицу, который не является одним из сособственников, должен обязательно, причём только письменно, предупредить других совладельцев о своём намерении, указав при этом условия и желаемую цену, которую он хочет получить за своё имущество.
  2. После того, как другим долевым совладельцам станет известно о намерениях продавца, т.е. они будут извещены надлежащим образом, начнёт идти срок, до истечения которого им необходимо принять решение. Важно знать, что время, которое отводится на раздумья совладельцам в отношении недвижимости, составляет тридцать суток, а в отношении движимых вещей всего десять суток.
  3. Если кто-либо из сособственников соглашается с выдвинутыми условиями и готов отдать требуемую сумму денег, между ним и совладельцем, отчуждающим долю, может быть достигнуто соглашение о покупке, в результате которого доля перейдёт к другому сособственнику.
  4. Если же все лица, которым было отправлено уведомление о выставлении доли на продажу, просрочат установленное законодательством время либо письменно заявят о нежелании приобретать продаваемое имущество, то посторонний человек получает возможность купить эту долю сразу же, как только будет получен отказ от последнего сособственника.

Как правильно уведомлять сособственников

Авторы юридических комментариев указывают, что в данной процедуре есть некоторые нюансы, которые обязательно нужно учитывать при уведомлении совладельцев.

Так, в реальной жизни извещения обычно посылаются таким образом, чтобы можно было быть уверенным в том, что они дошли до адресата в установленные сроки, поэтому отличным решением будет воспользоваться услугами почтовых работников и переслать всем сособственникам заказные письма с прикреплённым к ним уведомлением, или попросить нотариуса сделать это, хотя его услуга обойдётся вам на порядок дороже.

В этом случае у вас на руках будут необходимые подтверждения того, что вы выполнили возложенную на вас правом обязанность и известили других людей, которые владеют общей с вами долевой собственностью.

Изменение условий договора о продаже доли в квартире

Важные юридические тонкости относятся к вопросу о том, а что если либо сособственник, либо лицо, отчуждающее долю, пытаются поменять условия соглашения или требуют их изменения?

В случае, если требования исходят от сособственника, которого не устраивают некоторые из выдвинутых продавцом условий, то у продавца есть два варианта действий: либо согласиться с предложенными условиями, либо отказаться и подписать соглашение с посторонним человеком.

В случае, если продавец независимо от причины пожелал поменять свои условия, то он должен ещё раз осуществить процедуру извещения всех остальных совладельцев. Если он этого не сделает, то его бездействие будет считаться правонарушением и ущемлением прав других совладельцев на преимущество в приобретении доли перед иными лицами.

Отказ от права преимущественной покупки

Закон гласит, что совладельцы не могут передать свои права на преимущественную покупку третьим лицам, поскольку данное правомочие носит личный характер и вытекает из самой природы прав на собственность. Однако, ничто не может помешать сособственникам оформить отказ от этого права.

Будет достаточно того, что они напишут свой отказ собственноручно и отправят его любым способом, который им наиболее удобен, лицу, отчуждающему долю.

Споры, возникающие вокруг права преимущественной покупки

Подавляющее большинство судебных разбирательств относится к случаям, когда один из сособственников не знал о том, что доля будет продаваться, потому что не был надлежащим образом извещён, или продавец нарушил право других совладельцев тем, что передал своё имущество постороннему лицу до того, как закончился срок, предписанный законом.

Вместе с тем, законодатель принимает во внимание тот факт, что нельзя накладывать серьёзные ограничения на продавца касательно его возможности распоряжаться имуществом, владельцем которого он является, поскольку подобное недопустимо в отношении частной собственности.

Поэтому даже если отчуждатель доли не знает того, где в настоящий момент находятся другие совладельцы, но в суде было установлено, что он сделал все от него зависящее, чтобы добиться требуемого по закону уведомления сособственников, его сделка с посторонним лицом в таком случае может быть признана действительной.

По этой причине в части третьей статьи двести пятидесятой был установлен настолько короткий срок, в течение которого можно осуществлять защиту права на преимущественную покупку.

Он равен трём месяцам, и отсчёт начинается с того момента, когда сособственник получил информацию о том, что доля была отчуждена без уведомления его об этом, или должен был узнать о том, что доля была отчуждена.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/nedvizhimost/preimushhestvennoe-pravo-pokupki-doli-v-kvartire

Ст. 250 ГК РФ с Комментариями. Преимущественное право покупки

Право преимущественной покупки означает

Ст. 246, 250 ГК РФ закрепляют особенности распоряжения долевой собственностью. В первой норме, в частности, говорится о том, что сделки с такими объектами должны осуществляться по соглашению всех участников.

Вместе с тем для субъекта, желающего распорядиться своей частью, установлено ограничение. Он должен соблюсти принадлежащее другим долевым собственникам право преимущественной покупки. Ст. 250 ГК РФ закрепляет особенности выполнения этого условия. Рассмотрим ее подробнее.

Общие сведения

Как устанавливает ст.

250 ГК РФ, при отчуждении (продаже, в частности), доли постороннему лицу остальные собственники обладают правом преимущественной покупки по стоимости, за которую она продается, и на прочих одинаковых условиях.

Исключение предусмотрено для заключения сделок в ходе публичных торгов, а также продажи доли участка собственником части сооружения/здания или помещения в нем, расположенного на таком наделе.

Публичные торги при отсутствии согласия на них всех долевых собственников могут организовываться в случаях, закрепленных в ч. 2 255 статьи, и в иных ситуациях, предусмотренных законодательством.

Обязанности продавца

Субъект, отчуждающий свою долю, как устанавливается во 2 пункте ст. 250 ГК РФ, должен уведомить остальных участников о предполагаемой сделке в письменной форме. В извещении он обязан указать стоимость и прочие существенные условия сделки.

Для ответа дольщикам отводится 30 дней при продаже недвижимости и 10 дней при отчуждении движимого объекта. Если по окончании установленного периода участники собственности не приобретут долю, лицо вправе ее продать постороннему субъекту.

Согласно положениям ст. 250 ГК РФ, если дольщики откажутся от покупки, доля может быть продана досрочно (до окончания установленного законом срока). При этом отказ должен быть оформлен в письменном виде.

Особенности уведомления участников собственности могут предусматриваться в иных федеральных законах.

Ограничения и ответственность

В случае нарушения лицом права преимущественного приобретения доли, согласно п. 3 ст. 250 ГК РФ, другие участники собственности могут в трехмесячный срок подать требование в суд о переводе обязанностей и прав покупателя на них.

Законодательство запрещает уступку преимущественной покупки.

Положения 250 статьи распространяются и на случаи отчуждения долей по договорам мены.

В анализируемой норме прямо закреплено, что преимущественное право распространяется на движимые и недвижимые объекты. Кроме этого, положения ст. 250 ГК РФ применяются к сделкам с документарными ценными бумагами (акциями ЗАО), долями в капиталах (к примеру, в ООО).

Стоит сказать, что специальная норма, регламентирующая госрегистрацию сделок с долями, предусмотрена в ФЗ № 218.

Изначально в ней было установлено, что при регистрации сделок необходимо было прилагать заявления о согласии других собственников.

В случае их отсутствия уполномоченному служащему надлежало приостановить процедуру на 60 дней, направить уведомления всем участникам, не выразившим согласия на сделку, в течение 3-х дн.

Такая формулировка существенно ограничивала права долевого собственника в сравнении с положениями ст. 250 ГК РФ. Изменения, внесенные в ст. 24 ФЗ № 218, позволили привести ее в соответствие с 250 статьей.

Категории сделок

После введения ч. 1 ГК в действие преимущественное право распространяется и на сделки по отчуждению доли по договору мены. Кроме этого, как показывает судебная практика, ст. 250 ГК РФ применяется и в других случаях распоряжения долевой собственностью.

Участник вправе завещать, продать, передать в залог, отдать в дар свою часть, распорядиться долей по-другому по собственному усмотрению с выполнением правил, закрепленных 250 статьей. К примеру, при отчуждении части имущества в виде отступного необходимо соблюсти преимущественное право на приобретение доли остальными собственниками.

Между тем Президиум ВАС в своем информационном письме от 2005 г. № 102 отметил, что квалификацию спорных отношений не как купли-продажи нельзя рассматривать как безусловное основание для неприменения ст. 250 ГК РФ.

Особенности преемства

Преимущественное право не квалифицируется в законодательстве как неимущественное личное. Между тем такая оценка имеет особое значение в рамках отношений, связанных с наследованием. В судебной практике преимущественное право не считается неимущественным и не относится к тем юридическим возможностям, в отношении которых, по смыслу 1112 статьи, преемство недопустимо.

Пояснения по этому вопросу дал ВС. В частности, Суд указал, что возможность долевого собственника потребовать перевода правомочий покупателя на него в случае несоблюдения другим дольщиком положений 250 статьи ГК, является производной от преимущественного права. Соответственно, оно не может являться личным правом, преемство по которому невозможно.

Реализация рассматриваемого права не находится в неразрывной связи с конкретным лицом. Следовательно, оно может осуществляться и наследниками долевого собственника без каких-либо ограничений в рамках, установленных законом.

Специфика реализации положений

Определенные сложности на практике возникают при рассмотрении споров, предметом которых являются доли в праве на жилой дом. Пояснения по этому поводу дал ВС.

Суд указал следующее:

  • В силу положений 252 статьи ГК, участник собственности может требовать выдела своей части из общего имущества. Соответственно, после этого долевая собственность прекращается. Это, в свою очередь, означает утрату лицом его преимущественного права на приобретение части имущества.
  • Положения 250 статьи ГК не применяются при заключении договоров о пожизненном содержании с иждивением и при отчуждении доли в рамках публичных торгов в установленных законом случаях.
  • При нарушении положений 250 статьи трехмесячный срок, отведенный другому участнику собственности на предъявление требований о переводе обязанностей и прав приобретателя на него, исчисляется с даты, когда субъекту стало или должно было стать известно о нарушении.

Применение срока, приостановление, восстановление, его прерывание осуществляются по общим правилам, закрепленным а статьях 199-205 Кодекса.

В случае нарушения преимущественного права заинтересованное лицо направляет в установленный срок требования в суд.

При этом он обязан внести на р/с Судебного департамента соответствующего региона сумму, включающую покупную стоимость, уплаченную за долю, пошлины и сборы, предусмотренные законодательством и прочие суммы, подлежащие выплате добросовестному приобретателю в целях компенсации ему затрат, понесенных в связи с расторжением сделки.

Цену иска следует определять по правилам пунктов 2 и 9 1 части 91 статьи ГК.

В случае удовлетворения требований договор, заключенный ранее, не может признаваться недействительным. Судья, разрешивший дело по существу, в решении указывает о замене покупателя в сделке и в записи в ЕГРП, а также о взыскании в пользу ответчика сумм, уплаченных им при заключении сделки. Ответчиком в таких случаях, соответственно, является добросовестный приобретатель.

уведомления

В законодательстве не установлена типовая форма извещения участников собственности о предстоящей сделке по отчуждению доли. Представляется, что в нем должны приводиться существенные условия сделки, а также положения, в отношении которых стороны пришли к согласию. В их числе:

  • Предмет договора.
  • Адрес, по которому располагается имущество, доля в собственности которого отчуждается.
  • Стоимость, по которой продается доля в праве или название конкретного объекта, на который она меняется.
  • Если договором предусмотрена рассрочка/отсрочка, указываются ее условия и сроки.
  • Период, в течение которого участники должны направить ответ. При этом он не может быть меньше сроков, установленных ГК.

В уведомлении могут содержаться и иные положения, которые участники сделки считают существенными.

Если после извещения остальных участников условия сделки изменились, об этом в обязательном порядке необходимо сообщить сособственникам.

Источник: https://FB.ru/article/339644/st-gk-rf-s-kommentariyami-preimuschestvennoe-pravo-pokupki

Когда не «работает» право преимущественной покупки доли?

Право преимущественной покупки означает

Понятие преимущественного права покупки, как следует из самой формулировки, применяется к сделкам купли-продажи недвижимости.

Как сформулирована данная норма права в статье 250 ГК РФ? При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

А что же говорит закон о применении права преимущественной покупки при заключении договора мены? Ведь в этом случае доля в праве меняется на иное имущество или имущественное право. А такого, конкретного необходимого, имущества или права может не оказаться у лица, которое имеет право преимущественной покупки. Так, как же быть в этом случае?

А вот в данном случае право преимущественной покупки сработает. Об этом прямо говорится в статье 250 ГК РФ – правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Итак, в законе сказано: чтобы возникло право преимущественной покупки, доля должна быть предметом договора купли-продажи. Это означает, что при безвозмездной передаче доли в праве в собственность иного лица эта норма не применяется.

Иными словами при безвозмездных сделках с недвижимостью право преимущественной покупки не работает. Прежде всего, это относится к сделке дарения.

Именно это обстоятельство толкает некоторых собственников на заключение договора дарения вместо договора купли-продажи.

Однако, я очень не советую заключать договор дарения вместо договора купли-продажи, просто с целью обойти закон. Это грозит последствиями.

Во-первых, в случае дарения доли квартиры с целью получения денег совершается притворная сделка, прикрывающая сделку купли-продажи. Если будет доказан факт передачи денег, то в соответствии со статьей 170 ГК РФ сделка будет признана ничтожной.

Во-вторых, существует большой риск потерять свои деньги, в случае признания договора дарения недействительным по суду: деньги вернуть будет невозможно, т.к. в соответствии с законом дарение является безвозмездной сделкой.

Однако есть случаи, когда право преимущественной покупки не применяется и в сделках купли-продажи. Разберемся?

Один из случаев неприменения права преимущественной покупки назван в самой статье 250 ГК РФ – это продажа с публичных торгов, когда доля продается для удовлетворения требований кредиторов в соответствии с Законом об исполнительном производстве либо с Законом о банкротстве.

Логика законодателя проста: применение преимущественного права покупки при реализации доли на торгах, как, впрочем, и при применении других форм принудительного взыскания, затруднило и затянуло бы процесс взыскания, что привело бы к нарушению прав кредиторов.

В таком случае участники долевой собственности имеют право участвовать в публичных торгах наравне с другими участниками торгов.

Конституционный Суд РФ указывает, что положения ст. 250 ГК РФ, а также иные нормы ГК РФ и Федерального закона “Об исполнительном производстве” не препятствуют участнику общей долевой собственности, заинтересованному в приобретении принадлежащей должнику и арестованной судебным приставом-исполнителем доли общей собственности, участвовать в публичных торгах на общих основаниях.

Следующий случай – это продажа доли в праве общей собственности на земельный участок при продаже расположенного на нем объекта недвижимости. Тут все логично.

Исходя из норм Земельного кодекса РФ отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Аналогичная норма есть и ГК РФ – по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

С учетом изложенного возникновение права собственности на долю в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположено здание (часть здания, помещения либо сооружения), неразрывно связано с возникновением права собственности на указанные объекты недвижимости.

Доля в праве общей долевой собственности на такой земельный участок следует судьбе отчуждаемого объекта недвижимости и не обладает самостоятельной оборотоспособностью.

А следовательно применение к данной ситуации права преимущественной покупки разрушило бы всю законодательную конструкцию.

А теперь поговорим о применимости преимущественного права покупки к случаям внесения доли в качестве вклада в хозяйственное общество.

Внесение доли в качестве вклада является возмездной сделкой. Это подтверждается и судебной практикой.

Так, в Постановлении Пленума № 10/22 указано, что при рассмотрении иска собственника об истребовании имущества, внесенного в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества (товарищества), судам следует учитывать, что получение имущества в качестве вклада в уставный (складочный) капитал является возмездным приобретением, так как в результате внесения вклада лицо приобретает права участника хозяйственного общества (товарищества).

Однако, несмотря на то, что внесение доли в качестве вклада является возмездной сделкой и, казалось бы, нет препятствий к тому, чтобы распространить на нее преимущественное право покупки, суды отказываются его признавать в подобных ситуациях. В частности, отменяя одно из апелляционных определений, Верховный Суд РФ указал, что ст. 250 ГК РФ не содержит указания на ее применение в случае внесения доли в уставный капитал общества.

По мнению ВС РФ, внесение доли в праве собственности на недвижимое имущество в уставный капитал общества не нарушает прав сособственников этого имущества, не требует их предварительного уведомления, не наделяет преимущественным правом на ее приобретение и, как следствие, не предоставляет им возможности перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Еще больше споров и недоразумений вызывает вопрос о распространении преимущественного права покупки на отступное.

Источник: https://vladeilegko.ru/blog/kogda-ne-rabotaet-pravo-preimushchestvennoy-pokupki-doli/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.