Право преимущественного приобретения

Содержание

Приоритет на покупку доли у долевых собственников

Право преимущественного приобретения

Отчуж­де­ние иму­ще­ства, нахо­дя­ще­го­ся в общей доле­вой соб­ствен­но­сти (ОДС), про­ис­хо­дит соглас­но усло­ви­ям ст. 246 ГК:

  • тре­бу­ет­ся согла­сие всех собственников;
  • каж­дый участ­ник доле­вой соб­ствен­но­сти име­ет пра­во рас­по­ря­жать­ся сво­ей долей как ему угод­но (про­дать, заве­щать, пре­под­не­сти в дар, заложить).

Одна­ко сво­бо­да отчуж­де­ния огра­ни­чи­ва­ет­ся при любом спо­со­бе воз­мезд­но­го пере­хо­да прав или при заклю­че­нии дого­во­ра мены тре­бо­ва­ни­я­ми, уста­нов­лен­ны­ми ст. 250 ГК РФ.

То есть мож­но сво­бод­но пода­рить, заве­щать свою долю в иму­ще­стве, а вот про­дать ее по сво­е­му усмот­ре­нию кому угод­но нель­зя.

Таким обра­зом пра­во сво­бод­но­го рас­по­ря­же­ния сво­ей долей доволь­но противоречиво:

  • про­ти­во­ре­чия име­ют­ся как в самой ст. 246, чет­ко опре­де­ля­ю­щей при­о­ри­тет­ную роль согла­ше­ния, без кото­ро­го доле­вой соб­ствен­ник не смо­жет вос­поль­зо­вать­ся сво­им пра­вом рас­по­ря­же­ния частью имущества;
  • с дру­гой сто­ро­ны добав­ля­ет­ся ста­тья 250 ГК РФ, уста­нав­ли­ва­ю­щая пре­иму­ще­ствен­ное пра­во покупки.

Преимущественное право покупки: ст. 255 ГК РФ с пояснениями

Участ­ник, преж­де чем про­дать свою долю посто­рон­не­му лицу, обя­зан пер­во­на­чаль­но пред­ло­жить ее дру­гим участ­ни­кам доле­вой соб­ствен­но­сти (УДС), у кото­рых, соглас­но ст. 250 ГК РФ, име­ет­ся пре­иму­ще­ствен­ное пра­во покуп­ки (ППП).

Исклю­че­ния касаются:

  • пуб­лич­ных тор­гов, осно­ва­ния для кото­рых воз­ни­ка­ют при отчуж­де­нии доли собств-сти по тре­бо­ва­нию кре­ди­то­ра (ст. 255 ГК);
  • про­да­жи доли земель­но­го участ­ка (ЗУ), где рас­по­ло­жен объ­ект недви­жи­мо­сти, частью или отдель­ным поме­ще­ни­ем кото­ро­го вла­де­ет доле­вой собственник.

Как происходит отчуждение ОДС по преимущественному праву

  • Участ­ник обя­зан в пись­мен­ном виде изве­стить осталь­ных УДС о наме­ре­нии про­дать свою часть, ука­зав цену, пред­по­ла­га­е­мую дату про­да­жи, иные условия.
  • Осталь­ные участ­ни­ки обя­за­ны при­об­ре­сти иму­ще­ство в течение: 
    • 10 дней (дви­жи­мое);
    • 30 дней (недви­жи­мое).
  • Если по исте­че­нию ука­зан­но­го сро­ка участ­ни­ки не вос­поль­зу­ют­ся сво­им пре­иму­ще­ствен­ным пра­вом, ини­ци­а­тор отчуж­де­ния может про­дать свою долю тому, кому захочет.

  • При пись­мен­ном отка­зе всех УДС от при­об­ре­те­ния отчуж­да­е­мой доли про­да­вец может про­дать свою часть рань­ше уста­нов­лен­но­го сро­ка ожидания.

Нару­ше­ние пра­вил ППП — осно­ва­ние для обжа­ло­ва­ния участ­ни­ком ДС в суде реше­ния о пере­хо­де к нему закон­но­го пра­ва собственности.

Пре­иму­ще­ствен­ное пра­во покуп­ки усту­пить нико­му нельзя.

Некоторые особенности регистрации права в общей долевой собственности

Ста­тья 255 Граж­дан­ско­го Кодек­са Рос­сий­ской Феде­ра­ции уточ­ня­ет лишь пре­иму­ще­ство прав доле­вых соб­ствен­ни­ков перед посто­рон­ни­ми поку­па­те­ля­ми, но не объ­яс­ня­ет всех осо­бен­но­стей пра­во­вых дей­ствий.

Как извест­но, любые дого­во­ры отчуж­де­ния с недви­жи­мо­стью под­ле­жат реги­стра­ции в госу­дар­ствен­ном реест­ре. Общее иму­ще­ство мно­го­квар­тир­ных домов (ОИ МКД) нахо­дит­ся в доле­вой соб­ствен­ность жиль­цов.

Но надо ли отдель­но реги­стри­ро­вать пра­ва доле­вых соб­ствен­ни­ков на ОИ МКД? Нет, не надо. И это объ­яс­ня­ет ст. 42 ФЗ № 218 “О гос. реги­стра­ции недвижимости”.

Регистрация прав при долевой собственности

Часть 1 ст. 42 гласит:

Воз­ник­но­ве­ние пра­ва на жилое или нежи­лое поме­ще­ние в МКД, его отчуж­де­ние, пере­ход, пре­кра­ще­ние, обре­ме­не­нии (залог) всту­па­ет в силу при госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции, кото­рая одно­вре­мен­но явля­ет­ся и гос. реги­стра­ци­ей ана­ло­гич­ных прав ОДС на общее иму­ще­ство. То есть пра­ва доле­вых соб­ствен­ни­ков на ОИ МКД реги­стри­ру­ют­ся одно­вре­мен­но с пра­ва­ми на жилое помещение.

Еще один при­мер — СНТ и ОНТ. Реги­стра­ция ЗУ, раз­ме­щен­ных на тер­ри­то­рии под СНТ (ОНТ), для веде­ния граж­да­на­ми садо­вод­ства и ого­род­ни­че­ства в лич­ных потре­би­тель­ских целях, про­ис­хо­дит одно­вре­мен­но с реги­стра­ци­ей долей в пра­ве на ОИ СНТ/ОНТ.

Важ­но! Дого­во­ры по сдел­кам, а так­же дого­во­ры ипо­те­ки, свя­зан­ные с доле­вой соб­ствен­но­стью на недви­жи­мость, долж­ны заве­рять­ся у нота­ри­уса, за исклю­че­ни­ем сле­ду­ю­щих сде­лок: с иму­ще­ством ПИФ (пае­вых инве­сти­ци­он­ных фон­дов); по отчуж­де­нию долей ЗУ (земель­ных участ­ков); свя­зан­ных с про­грам­мой рено­ва­ции жилья в столице.

Пра­во ОДС на общее иму­ще­ство в МКД повто­ря­ют судь­бу пра­ва на жилое/нежилое поме­ще­ние, то есть при­об­ре­та­ет­ся при покуп­ке поме­ще­ния и утра­чи­ва­ет­ся при его отчуждении.

Порядок регистрации долей в ОДС

  • Реги­стра­ция долей в пра­ве общей собств-сти на недви­жи­мость про­ис­хо­дит по заяв­ле­нию участ­ни­ков ОДС. Доля каж­до­го участ­ни­ка уста­нав­ли­ва­ет­ся в доку­мен­тар­ной фор­ме, а в неко­то­рых слу­ча­ях судеб­ным актом.
  • Изме­не­ние раз­ме­ра доли так­же под­ле­жит реги­стра­ции. При этом участ­ник, пре­тен­ду­ю­щий на изме­не­ние р‑ра доли, дол­жен при­ло­жить к заяв­ле­нию пись­мен­ное согла­сие, полу­чен­ное от всех участ­ни­ков ОДС.

Продажа доли лицу, не являющемуся собственником

Соглас­но ч. 4 ст.

42 ФЗ № 218, участ­ник может про­дать посто­рон­не­му лицу свою долю, имея на руках доку­мент с под­твер­жде­ни­ем того, что он заве­до­мо пре­ду­пре­дил осталь­ных участ­ни­ков о наме­чен­ной про­да­же, ука­зал цену и иные усло­вия. Может быть при­креп­лен так­же пись­мен­ный отказ соб­ствен­ни­ков от пре­иму­ще­ствен­но­го пра­ва покуп­ки, что поз­во­ля­ет про­ве­сти отчуж­де­ние доли в крат­чай­шие сроки.

Таким обра­зом часть чет­вер­тая ст. 42 ФЗ № 218 дуб­ли­ру­ет ст. 255 ГК РФ.

Извещение о намерении продажи в электронной форме

Пер­во­го янва­ря 2017 г. всту­пи­ла в силу поправ­ка к феде­раль­но­му зако­ну в виде части 4.

1, кото­рая изме­ни­ла харак­тер уве­дом­ле­ния участ­ни­ков ОДС, если кол-во доле­вых соб­ствен­ни­ков пре­вы­ша­ет 20 чело­век: вме­сто изве­ще­ния каж­до­го участ­ни­ка допус­ка­ет­ся раз­ме­ще­ние изве­ще­ния в элек­трон­ном виде на сай­те феде­раль­но­го орга­на реги­стра­ции прав (ЕГРН). Спо­соб уве­дом­ле­ния ука­зы­ва­ет­ся в заяв­ле­нии на регистрацию.

Элек­трон­ное изве­ще­ние долж­но содер­жать сле­ду­ю­щие све­де­ния, кото­рые нуж­но вве­сти в поля фор­мы в лич­ном каби­не­те сайта:

  • вид и кадаст­ро­вая сто­и­мость недви­жи­мо­го имущества;
  • адрес или место­по­ло­же­ние объекта;
  • цена доли в пра­ве ОДС;
  • ФИО физ. лица или наиме­но­ва­ние юр. лица;
  • адрес эл. почты или п/а, по кото­ро­му участ­ни­ки ОДС могут свя­зать­ся с про­дав­цом доли.

После запол­не­ния фор­мы изве­ще­ние появит­ся в одном из раз­де­лов сай­та реест­ра недви­жи­мо­сти, где будет нахо­дить­ся три меся­ца, после чего оно будет пере­ме­ще­но в архив. Если осталь­ные участ­ни­ки ОДС заре­ги­стри­ро­ва­ны в лич­ном каби­не­те, то они в тече­ние 3‑х рабо­чих дней будут про­ин­фор­ми­ро­ва­ны о раз­ме­ще­нии изве­ще­ния продавцом.

Преимущественное право покупки при отчуждении жилых и нежилых помещений

ППП тако­го рода суще­ству­ет толь­ко в ком­му­наль­ных квар­ти­рах: при отчуж­де­нии поме­ще­ния при­о­ри­тет­ное пра­во его при­об­ре­те­ния у осталь­ных соб­ствен­ни­ков ком­нат (ст. 42 ЖК РФ).

В МКД пре­иму­ще­ствен­но­го пра­ва покуп­ки отчуж­да­е­мой квар­ти­ры дру­ги­ми соб­ствен­ни­ка­ми дома нет. Эта раз­ни­ца прав соб­ствен­ни­ков в ком­му­наль­ных квар­ти­рах и МКД не раз порож­да­ла спо­ры. Был вне­сен даже  зако­но­про­ект о лик­ви­да­ции пра­ва пре­иму­ще­ствен­ной покуп­ки в ком­му­наль­ной квартире.

Преимущественное право покупки при наследовании

Насле­до­вать нельзя:

  • пра­ва, непо­сред­ствен­но свя­зан­ные с лич­но­стью (напри­мер, полу­че­ние пен­сии, посо­бия, али­мен­тов. мате­ри­аль­но­го воз­ме­ще­ния ущер­ба и т.д.);
  • лич­ные неиму­ще­ствен­ные пра­ва (напри­мер, автор­ское имя, авто­ри­тет и др. нема­те­ри­аль­ные блага).

Закон не дает опре­де­ле­ния, каким явля­ет­ся пра­во пре­иму­ще­ствен­ной покуп­ки — иму­ще­ствен­ным или нет.

Одна­ко ППП нераз­рыв­но свя­за­но имен­но с фор­мой соб­ствен­но­сти, а не с лич­но­стью соб­ствен­ни­ков: такое пра­во воз­ни­ка­ет толь­ко при нали­чии общей доле­вой соб­ствен­но­сти, сле­до­ва­тель­но, оно явля­ет­ся иму­ще­ствен­ным и может насле­до­вать­ся по пра­ву насле­до­ва­ния само­го иму­ще­ства.

Наслед­ник доли будет обла­дать пре­иму­ще­ствен­ным пра­вом покуп­ки отчуж­да­е­мых долей и обя­зан будет в свою оче­редь учи­ты­вать ППП дру­гих участ­ни­ков ОДС при отчуж­де­нии сво­ей доли.

Преимущественное право покупки в паевых инвестиционных фондах

ПИФ на недви­жи­мость — иму­ще­ствен­ный ком­плекс, нахо­дя­щий­ся в ОДС, в кото­ром участ­ни­ки вла­де­ют долей общей соб­ствен­но­сти, в соот­вет­ствии с раз­ме­ром вне­сен­но­го пая. Отли­чие инве­сти­ци­он­ной доле­вой соб­ствен­но­сти от обычной:

  • пай может быть толь­ко в денеж­ной форме;
  • соб­ствен­ни­ки могут рас­по­ря­жать­ся толь­ко сво­им паем, но не соб­ствен­но имуществом;
  • поря­док реги­стра­ции прав и спо­соб управ­ле­ния осу­ществ­ля­ют­ся по-другому.

От име­ни соб­ствен­ни­ков (инве­сто­ров) высту­па­ют управ­ля­ю­щие ком­па­нии (УК):

  • они участ­ву­ют в госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции прав ОДС на недви­жи­мый объ­ект (при этом не ука­зы­ва­ют­ся све­де­ния о вла­дель­цах паев и раз­мер их долей);
  • ПИФы нахо­дят­ся в дове­ри­тель­ном управ­ле­нии УК.

Пре­иму­ще­ствен­ное пра­во покуп­ки в ПИФ не дей­ству­ет на осно­ва­нии зако­на­да­тель­ства (п. 2 ст. 11 зако­на о ПИФ): дове­ри­тель­ное управ­ле­ние исклю­ча­ет эту возможность.

Кро­ме того, пре­иму­ще­ствен­ное пра­во покуп­ки в ПИФ сла­бо отра­жа­ет­ся при этой фор­ме доле­вой соб­ствен­но­сти в принципе:

  • участ­ни­ки не свя­за­ны друг с другом;
  • не участ­ву­ют в созда­нии и управ­ле­нии иму­ще­ствен­но­го комплекса;
  • высо­кая лик­вид­ность пая — прин­цип суще­ство­ва­ния ПИФ.

На реги­стра­цию ПИФ в ЕГРН подаются:

  • выпис­ка из Росре­ест­ра пае­вых инве­сти­ци­он­ных фон­дов (ЕГРПИФ);
  • лицен­зия УК;
  • дого­вор дове­ри­тель­но­го управ­ле­ния ПИФ.

Заклю­че­ние

Пре­иму­ще­ствен­ное пра­во покуп­ки рас­про­стра­ня­ет­ся на иму­ще­ство, нахо­дя­ще­е­ся в общей доле­вой соб­ствен­но­сти, кро­ме инве­сти­ци­он­ных фон­дов. Им нель­зя воспользоваться:

  • при отчуж­де­нии доли земель­но­го участ­ка, на кото­ром нахо­дит­ся объ­ект доле­вой собственности;
  • при выстав­ле­нии иму­ще­ствен­ной доли на пуб­лич­ные торги.

Так­же невоз­мож­но при­ме­нить пре­иму­ще­ствен­ное пра­во покуп­ки при заклю­чен­ном дого­во­ре о пожиз­нен­ном содер­жа­нии или иждивении.

Источник: https://moezhile.ru/yurist/st-250-gk-rf.html

Преимущественное право покупки доли в квартире: судебная практика

Право преимущественного приобретения

» Жилищные споры » Преимущественное право покупки доли в квартире

1 083 просмотров

Покупка доли в квартире – это сравнительно бюджетный способ получить собственное жилье или хотя бы несколько квадратных метров для постоянной прописки. С другой стороны, продажа ненужной доли поможет набрать неплохую сумму на другие нужды.

Что такое преимущественное право покупки доли в квартире

В отличие от обычной купли-продажи квартиры или дома целиком, продавать долю нужно строго по правилам. И основным из них является преимущественное право остальных владельцев жилья (ст.250 ГК РФ).

Суть в том, что другие собственники должны получить возможность приобрести долю продавца на тех же условиях, что и третье лицо и при этом, они получают право купить эту часть квартиры даже в том случае, если с третьим лицом-покупателем уже все оговорено.

Продажа или дарение

Преимущественное право распространяется исключительно на куплю-продажу или обмен доли, но не дарение. Таким образом, если критично важно передать свою долю какому-то конкретному человеку, ему ее можно просто подарить. Но если такая сделка была фиктивной, то другие собственники могут подать заявление в суд и признать ее недействительной.

Пример: У квартиры 4 собственника, каждый из которых владеет 1/4 частью недвижимости. Один из них планирует продать свою долю, но не просто так, кому угодно, а конкретному лицу.

Так как реализовать это в обход совладельцев, которые, как знает продавец, тоже не против приобрести его часть жилья, невозможно, он просто дарит долю другому человек. В ответ на это, новый собственник «дарит» прежнему владельцу некоторую сумму средств.

Такая сделка носит все признаки купли-продажи и потому может быть признана фиктивной и недействительной.

Единственный условно обходной путь – продажа с публичных торгов. Актуально это в том случае, когда владелец имеет долги и с целью их компенсации кредитор продает долю, чтобы вернуть свои деньги. Но и тут есть требование о том, что сначала эту долю нужно предложить выкупить совладельцам и только потом выставлять на торги (ст.255 ГК РФ).

Пример: У владельца доли есть кредит в банке. В качестве залога предоставлена доля в квартире. Человек не погашает свой долг и банк принимает соответствующие меры: описывает имущество (долю) и предлагает ее приобрести совладельцам. Только если они откажутся, банк может выставить долю на публичные торги и не раньше.

Чтобы реализовать преимущественное право нужно сначала получить соответствующее предложение от потенциального продавца. При нормальных отношениях между соседями оно может быть даже устным, но с целью минимизировать возможные риски и дальнейшее оспаривание сделки, обычно все же выдают письменные предложения о покупке доли под роспись о получении.

После этого можно ответить согласием или отказаться от своего преимущественного права. Если покупателей будет несколько, они могут решить данный вопрос между собой или же его будет решать продавец.

Стоимость доли

Очень важно, чтобы при подаче предложения в нем были указаны все условия сделки: сумма, условия оплаты, сроки и так далее.

И они обязательно должны быть идентичны для всех сторон, как для совладельцев недвижимости, так и для третьих лиц.

Если выяснится, что в предложении совладельцам продавец указал завышенную сумму с той целью, чтобы они отказались от покупки, а на самом деле продал долю по другой, более низкой цене, такую покупку-продажу можно оспорить.

Нарушение преимущественного права

Узнать о том, что преимущественное право было нарушено достаточно сложно, особенно если покупатель и продавец заранее договорились скрывать данный факт (например, как в случае с «подарками», описанном выше). Однако если информация стала известна, можно подать иск в суд и признать сделку ничтожной.

Если суд примет положительное решение, продавец доли будет обязан вернуть покупателю всю сумму, которую ранее от него получил, а тот, в свою очередь, обязан вернуть права на недвижимость.

  1. Собрать доказательства того, что сделка была фиктивной, мошеннической и так далее.
  2. Составить исковое заявление (образец см.ниже).
  3. Направить заявление в суд (лично или по почте).
  4. Оплатить госпошлину.
  5. Дождаться, пока суд примет решение, и оно вступит в силу.
  6. Реализовать свое преимущественное право.

Исчерпывающего перечня доказательств не существует, так как практически все зависит от сложившейся ситуации.

К исковому заявлению требуется прикладывать примерно такой список документов:

  • Доказательства нарушения преимущественного права.
  • Паспорт истца/истцов (выгоднее и удобнее подавать заявление всем обманутым совладельцам коллективно).
  • Свидетельство о праве собственности или другой документ, подтверждающий наличие прав на долю в недвижимости (на данный момент под таким документом понимают выписку из ЕГРН).
  • Квитанция об оплате государственной пошлины.
  • Доверенность на представителя и его паспорт (если это требуется).

Исковое заявление

Скачать образец иска об определении преимущественного право покупки доли в квартире

Расходы

Иск о признании сделки недействительной (что обычно и нарушает преимущественное право) относится к неимущественным. Потому, при определении размера госпошлины нужно ориентироваться на ст.333.19 НК РФ (пп.3, п.1). Сумма составит 300 рублей. Дополнительные затраты не предусмотрены.

Сроки

Примерные сроки:

  • Сбор доказательств фиктивности сделки: от 1 дня.
  • Рассмотрение дела в суде: около 2-х месяцев.
  • Вступления решения в силу: 1 месяц.

1 месяц после озвучивания решения дает на возможную апелляцию если одна из сторон недовольна результатом рассмотрения.

Пример №1: В суд обратилась Денежных Е.В. с требованием признать договор дарения, который заключил ее бывший муж со своим сыном недействительным на основании того, что от истца не было получено на это разрешения. В рамках рассмотрения дела выяснилось, что истец и ответчик состояли в браке до 2018 года.

В 2018 году они развелись и в рамках развода квартира, ранее находившаяся в их общей совместной собственности, была поделена на две доли, по 1/2 части каждому из супругов. Ответчик, Денежных С.М., подарил свою долю сыну абсолютно безвозмездно. Суд, руководствуясь ст.

209, 246 и 250 ГК РФ отклонил иск, так как ответчик все сделал в соответствии с действующим законодательством и никакого разрешения на передачу доли сыну от совладелицы не требовалось.

Пример №2: В суд обратилась Измаилова В.Г. с требованием признать сделку купли-продажи доли в квартире, заключенную между ответчиком Викторовым Г.П. и третьим лицом, Семеновым Г.К. ничтожной на основании того, что Измаилова В.Г. не получила предложения о покупке доли. Тем самым было нарушено ее преимущественное право.

Трехкомнатная квартира принадлежит преимущественно Измаиловой В.Г. (2/3) и частично, ранее, Викторову Г.П. (1/3). В результате рассмотрения дела выяснилось, что Викторов Г.П. через нотариуса Семенову С.М. направил соответствующее предложение, однако за ним Измаилова В.Г. не явилась.

Более того, истец признает, что ни на момент заключения договора купли-продажи, ни на момент рассмотрения данного дела она не располагает нужной суммой для покупки доли квартиры. В п.2 ст.250 ГК РФ сказано, что если совладельцы не приобретут долю в срок до 10 дней после получения извещения, то продавец имеет право продать ее третьему лицу. Измаилова В.Г.

за предложением не явилась, хотя была о нем извещена по почте. Более того, она не имела и не имеет (по ее же словам) финансовой возможности купить рассматриваемую долю. Таким образом, даже если бы Измаилова В.Г.

получила соответствующее извещение, она все равно не смогла бы реализовать свое преимущественное право в требуемый срок (10 дней) и в любом случае Викторов Г.П. смогу бы продать свою долю Семенову С.М. Учитывая все сказанное выше, суд отклонил иск.

Пример №3: В суд обратился Лозовой К.Г. Он является владельцем 1/2 доли в квартире. Вторая доля принадлежала ранее Никоновой Е.В., которая ее подарила третьему лицу, Григорьеву К.С. Истец требует признать сделку ничтожной на основании того, что договор дарения был фиктивным.

В качестве доказательства приводится тот факт, что сразу после оформления сделки дарения, Григорьев К.С. подарил Никоновой Е.В. автомобиль, примерно соответствующий по стоимости доли в квартире. Суд, изучив все обстоятельства дела, а также на основании ст.

170 ГК РФ, приходит к решению, что договор дарения действительно был заключен фиктивно, чтобы обойти преимущественное право Лозового К.Г. Таким образом, суд удовлетворяет требования иска.

Доказать факт нарушения преимущественного права в большинстве случаев очень сложно, ведь невозможно контролировать финансовые потоки продавца и покупателя. На бесплатной консультации опытные юристы объяснят, что именно нужно отмечать в первую очередь и на что обращать внимания. Кроме того, они же готовы представлять интересы клиента в суде, отстаивая его правоту.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/preimushhestvennoe-pravo-pokupki-doli-v-kvartire/

Статья 250. Преимущественное право покупки

Право преимущественного приобретения

Расчет по ст. 809 ГК РФ Расчет по ст. 395 ГК РФ Расчет по ст. 317.1 ГК РФ Комментарий к статье Судебная практика

1.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

1. Участникам долевой собственности гарантируется преимущественное право приобретения отчуждаемой доли, кроме случаев продажи:

– имущества (долей) с публичных торгов;

– доли на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец обязан уведомить сособственников о своем намерении продать долю в общей собственности с указанием условий ее реализации.

Преимущественное право свидетельствует о первоочередности предложения приобрести долю именно участникам, а в случае их отказа либо непоступления в адрес продавца ответа в установленные им сроки он вправе реализовать ее на тех же условиях третьему лицу.

Преимущественным правом приобретения доли могут воспользоваться одновременно все участники – с пропорциональным распределением приобретаемой доли или один (несколько) сособственников.

Приобретение доли третьим лицом допускается исключительно на тех же условиях, которые предлагались другим участникам долевой собственности, изменение условий позволяет участникам долевой собственности обратиться в суд с иском о признании договора недействительным.

Указанные правила не применяются в отношении публичных торгов, поскольку к участию в них на равных условиях допускаются все желающие, а также случаев продажи доли земельного участка собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Победителем торгов признается лицо, предложившее наиболее высокую цену. Таким образом, участники торгов самостоятельно определяют одно из существенных условий сделки – цену. В подобной ситуации преимущественное право не действует.

2. Обязательным условием соблюдения преимущественного права участников долевой собственности на приобретение доли является их уведомление в письменной форме, которое должно отражать все существенные условия сделки.

При этом преимущественное право носит срочный характер и может быть реализовано в отношении недвижимого имущества в течение месяца, в отношении движимого имущества – в течение десяти дней со дня извещения.

Достаточным признается направление уведомления продавцу о намерении приобрести его долю на предложенных условиях. Для оспаривания нарушений преимущественного права покупки ГК РФ устанавливает специальный срок исковой давности – три месяца.

Указанный срок предусмотрен для восстановления нарушенного права участника долевой собственности и перевода на него доли. Перевод прав и обязанностей возможен лишь в отношении случаев возмездного отчуждения доли

3. Преимущественное право не действует и в случае безвозмездной передачи имущества, например, по договору дарения.

Исключением из общего правила о применении преимущественного права участников долевой собственности в отношении случаев возмездного отчуждения является договор мены, поскольку его двусторонний характер также указывает на возмездность.

По договору мены вторая сторона обязана передать первой стороне – участнику долевой собственности иное имущество взамен доли в общей собственности, т.е.

принцип возмездности сохраняется, но денежный эквивалент заменяется товарным (имущественным).

Императивным требованием закона запрещается уступка преимущественного права покупки доли, поскольку данное право неразрывно связано с личностью его правообладателя и не может быть передано третьему лицу.

4. Судебная практика:

– Определение ВАС РФ от 04.06.2014 N ВАС-6235/14 по делу N А60-10931/2013;

Источник: https://Kodeks-GK.ru/ch-1/razdel-ii/glava-16/statya-250.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.