Право первоочередной покупки

Преимущественное право покупки на основании статьи 250 ГК РФ

Право первоочередной покупки

Каждый участник долевой собственности вправе продать своё имущество третьему лицу.

При этом он обязан поставить о том в известность владельцев других долей в письменной форме и предложить им купить свою долю по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

В случае, если другие участники долевой собственности на недвижимость не приобретают её в течение месяца или не дают никакого ответа, то он получает возможность продать долю третьему лицу.

Преимущественное право покупки, которое гарантирует ст. 250 ГК РФ, связано с наиболее драматическими ситуациями в жизни огромного количества граждан. Законодатель составил её текст без учёта реального имущественного состояния половины владельцев недвижимости.

Проблематика ст. 250 ГК РФ

На практике это выражается в том, что добропорядочные покупатели такой недвижимости находятся кране редко, но сделки совершаются довольно часто. Для этой цели даже возникли так называемые «профессиональные соседи».

Обычно они становятся временными собственниками, которые покупают долю в квартире не на свои деньги, а потом передают собственность другим лицам.

Их задача — создать для проживающего владельца доли, не способного выкупить другую, невыносимые условия, из-за которых он потом согласится на любую сделку.

Таким образом владелец половины квартиры в Москве легко может стать собственником маленького домика в деревне Московской области. Новые владельцы начинают ремонт, разрушают кухню и санузел, часто прикрываются при этом ребёнком. В результате, формально оставаясь в правовом поле, участников долевой собственности вынуждают расстаться со своей недвижимостью.

Впрочем, не всех и не всегда… Так, 24 мая 2018 года, владелец доли в квартире дома на улице Молостовых на Востоке Москвы, Александр Боровой застрелил одного из «профессиональных соседей» из своего карабина, после чего пытался покончить жизнь самоубийством. Вне зависимости от степени его вины, трагедии бы не произошло, если бы законодательство было более совершенным.

К примеру, в ряде стран Европы, в том числе в Германии, подобное невозможно в принципе.

Если владелец доли в квартире желает её продать, то продаётся вся квартира, после этого делится вырученная сумма, а сделка завершается только после того, как все участники долевой собственности получают новое жильё. Квартира — это в первую очередь место для индивидуального проживания, и только во вторую — предмет для спекуляций.

В случае, если продавец допускает какие-то нарушения в осведомлении других участников, то каждый из них имеет право в течение трёх месяцев требовать перевода права покупателя на себя. Правда, вместе с тем возникает и обязанность купить.

Для большинства это становится финансово неразрешимой задачей. Не только пенсионеры, но и подавляющее большинство обычных работающих граждан, не в состоянии собрать деньги, которые требуются для выкупа доли в квартире другого участника.

Далеко не всем для этой цели предоставят кредит и в банках.

Владельцам других долей, которые не имеют денег и желания смены собственника у не своей доли, доступны лишь два пути решения проблемы. Первый — более экономический, предусматривающий немедленную продажу своей доли на условиях, которые позволят приобрести другую недвижимость. Для этого нужно известить о том совладельцев в письменной форме.

Законодательство не даёт однозначного ответа на вопрос о том, что должно содержаться в извещении. Очевидно, что это полная информация об объекте недвижимости и о цене продажи. Объявления с такой же ценой можно давать в СМИ в тот же день.

Второй вариант связан с началом судебного делопроизводства по иным вопросам. Можно подать исковое в суд о выделении своей доли в натуре.

Вероятность того, что суд позволит это сделать крайне низка, но после получения отрицательного решения можно обращаться в суды вышестоящих инстанций, а пока квартира под судом никакие сделки с ней невозможны.

Данная статья распространяется на любое имущество, находящееся в долевой собственности. Это может быть движимость, бездокументарные ценные бумаги, доли в уставном капитале юридических лиц и всё то, чем лица владеют в качестве участников долевой собственности. Поэтому применение статьи расширяется и на те случаи, когда речь не идёт явным образом о сделках купли-продажи.

К примеру, Президиум ВАС РФ в информационном письме от 21 декабря 2005 г. № 102 отмечал, что ст. 250 ГК РФ можно применять и в тех случаях, когда спор не относится явным образом к сделкам купли-продажи. Это означает, что она актуальна и при отчуждении доли в качестве отступного, а так же по договору мены.

Немаловажно и то, что уступка преимущественного права третьим лицам невозможна. Не действует оно лишь в случае дарения, что тоже оставляет «лазейку», с помощью которой некоторые недобросовестные лица пытаются обойти закон.

Отражение статьи в определениях высших судов

Источник: https://zen.yandex.ru/media/rulaws/preimuscestvennoe-pravo-pokupki-na-osnovanii-stati-250-gk-rf-5ddd3a5426b616459786a317

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире

Право первоочередной покупки

Наличие собственной жилплощади далеко не всегда означает проживание в особняке со всеми удобствами. Понятие комфорта у каждого своё и представление о том, какая недвижимость соответствует требованиям, тоже у всех различно. Для некоторых граждан приобретение комнаты в коммунальной квартире становится решением жилищной проблемы на многие годы.

Порядок покупки и перечень документов

Законодательством не запрещается купля – продажа отдельной комнаты в коммуналке, важно, чтобы жилье было приватизировано, право собственности на квадратные метры подтверждалось документально и распоряжение его частью происходило с согласия остальных владельцев (ст.246 ГК РФ).

Стоимость такой жилплощади различается в зависимости от региона, инфраструктуры и транспортной доступности района, типа и степени изношенности дома, метража комнаты и состояния квартиры, в которой она расположена.

Со стороны покупателя, готового рассчитаться за жилье собственными денежными средствами, для осуществления сделки требуется только паспорт.

Продавец предоставляет перечень документов, которые полезно проверить до составления и подписания договора:

  • удостоверение личности;
  • свидетельство собственности;
  • кадастровый и технический паспорта объекта недвижимости;
  • выписка из финансово-лицевого счета;
  • справка из единого госреестра об отсутствии обременений на жилплощадь;
  • письменные отказы соседей от приобретения комнаты;
  • согласие супружеской половины (в случае совместно нажитого имущества).

На основании поправок к ФЗ N 218 от 13 июля 2015 года сделка по отчуждению доли недвижимости, которой является передача права собственности на комнату в коммунальной квартире, подлежат обязательному заверению в нотариальной конторе.

Проверка отсутствия причин, делающих невозможной покупку комнаты, тоже возложена на нотариуса.

Выгода приобретения комнаты в коммуналке

Покупка доли в квартире, в том числе коммунальной, представляет собой обретение права совместного владения и распоряжения недвижимым имуществом наравне с другими собственниками (ст.

246-247 ГК РФ). Продажа доли в виде конкретной жилой площади возможна только после выделения ее в натуре.

Попытка получить денежный заём в банке под залог доли чаще всего отклоняется кредитными организациями.

В отличие от доли купленная комната даёт своему владельцу больше преимуществ.

Четко обозначенные в правоустанавливающих документах квадратные метры, ограниченные четырьмя стенами, являются защищенной от вторжения посторонних территорией. Такой недвижимостью владелец распоряжается по своему усмотрению – продает, дарит, закладывает и т.д. Единственный недостаток – возможность приобретения комнаты с помощью ипотечного займа предоставляют далеко не все кредитные организации.

Выгоды заключения подобной сделки следующие:

  • решение жилищной проблемы, наиболее актуальное для иногородних студентов и молодоженов, ограниченных в финансах;
  • получение преимущественного права покупки других жилых помещений в коммунальной квартире, которые могут быть выставлены на продажу;
  • вложение денежных средств, поскольку недвижимость всегда остаётся в цене;
  • при необходимости – сдача в аренду квадратных метров для получения стабильного ежемесячного дохода.

Важно помнить, что владение комнатой дает возможность эксплуатации общего имущества в квартире, продажа жилых квадратных метров подразумевает переход права пользования предназначенными для всех соседей по коммуналке помещениями. Но совершение сделок по отчуждению части коридора или санузла юридически не правомерно (ст.42 ЖК РФ).

Особенности взаимодействия с собственниками

Намерение владельца продать комнату обязывает его уведомить соседей о готовящейся сделке (п.2 ст.250 ГК РФ).

Бумажный вариант извещения с указанием стоимости, единой для всех адресатов, направляется по месту проживания либо предполагаемого нахождения собственников.

В течение месяца с момента получения совладельцы обязаны предоставить письменный отказ от приобретения комнаты, после чего она может быть продана третьим лицам.

В случае изъявления остальными собственниками желания купить комнату, жилплощадь должна быть передана им на основании приоритетного права выкупа.

Отсутствие в течение 30 дней правильно оформленного отказа от совладельцев разрешает хозяину комнаты заключать сделку с третьими лицами.

Покупателю следует удостовериться в наличии письменных ответов остальных собственников, чтобы исключить возникновение конфликтных ситуаций в дальнейшем.

Преимущественное право покупки

Уведомление о продаже жилья преследует ещё одну цель – соблюдение приоритетного права соседей по коммуналке на выкуп продающейся комнаты (п.6 ст.42 ЖК РФ). Порядок и условия покупки жилплощади совладельцами определяется Гражданским кодексом РФ.

Нарушение преимущественного права позволяет в судебном порядке оспорить договор купли – продажи комнаты в течение трёх месяцев с даты заключения сделки с третьими лицами. Покупатель, допустивший передачу права собственности на жилье без соблюдения установленной законом очередности, рискует остаться без жилья.

Риски покупки комнаты в коммуналке

Приобретение комнаты, в первую очередь, имеет психологический риск ежедневного общения с соседями, которыми могут оказаться пьющие и психически нездоровые люди.

Такая покупка сопряжена и с другими возможными неприятностями:

  1. Нет письменного отказа соседей либо документ составлен неправильно.
  2. Продавец имеет право собственности на долю в квартире, а не на саму комнату.
  3. Среди собственников есть несовершеннолетний, на основании чего для реализации жилого помещения требуется разрешение органов опеки (ст.37 ГК РФ), которое не было получено продавцом.

Для соблюдения юридической чисты сделки необходимо удостовериться в наличии:

  • правоустанавливающих документов на жилье у продавца;
  • нотариально заверенной доверенности с неистекшим сроком действия (в случае совершения сделки не самим владельцем);
  • оплаты по коммунальным платежам вплоть до даты продажи комнаты.

Заключение договора

Купля – продажа части жилого помещения представляет собой более сложный процесс по сравнению с передачей в собственность квартиры целиком. Необходимость соблюдения прав остальных владельцев и избежания ошибок предполагает доверение составления договора и наблюдения за ходом сделки квалифицированному юристу.

Образец договора включает:

  • ФИО, паспортные данные, сведения о регистрации покупателя и продавца;
  • характеристику комнаты (метраж и т.д.), адрес ее местонахождения;
  • обязательство продавца передать, а покупателя – принять указанное жилье и документы, подтверждающие владение им;
  • отсутствие взаимных претензий относительно технического состояния недвижимости.

Если по договоренности сторон ремонт в комнате будет сделан силами покупателя и за его счёт, это тоже указывается в документе. Договор купли – продажи недвижимости подлежит обязательной госрегистрации (ст.558 ГК РФ), поэтому составляется и подписывается в трёх экземплярах: по одному для каждой из сторон сделки, третий – для регистрирующего органа.

В соответствии со ст.556 ГК РФ получение покупателем ключей от комнаты происходит на основании акта приема – передачи, после чего новый владелец вправе распоряжаться комнатой по собственному усмотрению.

Чтобы снизить вероятность неприятных сюрпризов, на стадии переговоров с продавцом следует тщательно осмотреть наружный фасад здания, в котором располагается квартира, на наличие свидетельствующих об аварийном состоянии трещин. У хозяина комнаты нужно осведомиться о наличии перепланировки в квартире и документах, подтверждающих ее законность.

Знакомство с соседями и исследование мест общего пользования на предмет присутствия протечек труб, плесени и грибка на стенах, прочих требующих серьезных денежных вложений недостатков позволит избежать лишних трат после переезда и споров с остальными жильцами по этому поводу.

Образец договора купли-продажи комнаты доступен для скачивания по ссылке.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/komnaty-v-kom-kvartire.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.