Правила перепланировки нежилых помещений в мкд

Содержание

Перепланировка нежилого помещения – согласование, проект, в многоквартирном доме, здании, узаконить, 2020

Правила перепланировки нежилых помещений в мкд

Согласование серьезных изменений в помещении должно проводиться по этапам, утвержденным законом.

Если нормы закона будут нарушены, владелец помещения неизбежно понесет наказание в виде административной или уголовной ответственности.

Понятие

Перепланировкой являются ремонтные работы, которые могут воздействовать как на несущие, так и на не являющиеся основными элементы строения.

Результатом перепланировки является изменение некоторых параметров помещения в сравнении с теми, что отображены в тех. плане объекта.

Переустройство, как часть перепланировочного процесса, затрагивает только инженерные сети.

Перепланировка может быть:

  1. согласованной (законная);
  2. самовольной (незаконная).

Закон требует согласовывать перепланировку вне зависимости от того, что в каком помещении ее планируется провести.

Законодательство

Перепланировка нежилого помещения является действием, в результате которого можно навредить себе, окружающим, зданию.

Поэтому законодательные документы строго контролируют перепланировочные мероприятия на всех этапах.

  • По градостроительному кодексу, действующему в 2020 году, возможно разъяснить отличия перепланировочных работ от работ, например, по реконструкции.
  • Жилищный кодекс предоставляет всю информацию, касаемую согласования, реализации, завершения и узаконивания перепланировок.
  • В статьях четвертой главы жил. закона представлен порядок согласования, перечень работ, которые требуют обязательного согласования, а также определяет, какие работы реализовывать запрещено.
  • В согласии со строительными нормами и правилами, а также с санитарными стандартами возможно реализовать перепланировку, которая не вызовет сомнений по безопасности и качественности у контролирующих органов.

Как узаконить перепланировку помещения

Узаконивание перепланировки может проводиться двумя путями.

  1. Согласование перепланировочных мероприятий до их начала. В данном случае необходимо получить разрешение на перепланировку, выдаваемому в градостроительном отделе администрации города.
  2. Узаконить через суд после завершения работ. Довольно опасный способ, т.к. несогласованные действия могут быть реализованы с нарушениями и подвергать людей опасности. Суд может признать перепланировку, только если будет доказано, что все мероприятия выполнены в соответствии со строительными и санитарными предписаниями.

В нежилом здании

Сделать переделку помещения нежилого назначения в здании соответствующего типа довольно просто.

Если запланированные работы затрагивают несущие конструкции, то необходимо согласовать действия с отделом градостроительства, если же мероприятия не воздействуют на основные элементы, то получение разрешения не требуется.

После реализации работ достаточно сообщить об изменениях в кадастровую палату.

В многоквартирном доме

Нежилые помещения нередко располагаются на первых этажах многоэтажек. Согласовать ремонт в таком помещении довольно трудоемкое занятие.

Ремонтные работы будут затрагивать интересы жильцов и коммунальных служб, поэтому разработанный проект должен проходить исследование в управляющей компании и во всех инстанциях, чьи интересы могут быть затронуты. Необходимым также является получение согласий от всех жильцов дома в письменном виде.

Жилом

Нежилое помещение, расположенное в границах жилого здания, может быть перепланировано при условии наличия документов, подтверждающих перевод назначения помещения из жилого в нежилое.

Арендуемом

Помещение, которое находится в пользовании у лица на основании договора аренды, может быть переделано, если владелец помещения оповещен о предстоящем ремонте и письменно заверяет что не имеет ничего против.

Этапы оформления

Оформление перепланировочных действий следует проводить, руководствуясь нормами закона.

Закон обязывает собственника помещения получить разрешение на перепланировку до ее начала.

Куда обращаться

При перепланировании нежилого объекта за разрешением необходимо обращаться в отдел градостроительства.

Согласование действий

Согласование действий по перепланировке является необходимым для получения разрешительных бумаг.

Согласование – это создание необходимых бумаг по перепланировке (проектной документации) и их исследование в различных инстанциях.

Документы

Для получения разрешительных бумаг потребуется собрать некоторые документы и совершить некоторые процедуры.

  1. Паспорт собственника (необходимо будет сделать ксерокопию).
  2. Свидетельство о собственности на объект.
  3. Технический паспорт (нужно заранее заказывать в БТИ).
  4. Проектные документы, созданные специалистом с допуском СРО.
  5. Заключение о проведенной проверке проекта из различных организаций (МЧС, СЭС, водоканал, горгаз и т.д.).
  6. Заявление на получение разрешения.

Если перепланировку затеял арендатор, то потребуется его паспорт, документы о его бизнесе, согласие от собственника.

Проект

Проект на перепланировку имеет право создавать только проектировщик с достаточным опытом, специальным образованием и действующим членством в саморегулируемой организации проектировщиков.

Разрешение

Собранные документы необходимо предоставить в отдел градостроительства муниципалитета вместе с заполненным заявлением.

Заявка на получение разрешения может рассматриваться на протяжении сорока пяти суток.

После одобрения заявления и получения заветных бумаг, позволяющих начать ремонт, необходимо приступить к реализации работ как можно раньше, т.к. срок действия разрешения довольно ограничен.

Условия узаконивания

Получение разрешения – это не окончательный этап узаконивания ремонта.

Чтобы перепланировка была признана законной, необходимо:

  1. получить разрешение;
  2. реализовать ремонт по всем правилам, утвержденным законом;
  3. пройти этапы завершения перепланировки.

Завершить проделанные работы можно только при соблюдении некоторых условий.

  1. Должен быть создан акт по скрытым работам.
  2. На перепланированный объект должен приехать инспектор из БТИ.
  3. По результатам проверки, должен быть подписан акт завершенной перепланировки.
  4. Заказать новый кадастровый паспорт с внесенными изменениями.

Сроки

  • Срок рассмотрения заявления на получение разрешения – 45 дней.
  • Срок оповещения собственника по принятому решению – 3 суток.
  • Действие документа, разрешающего приступать к ремонту – 4 месяца.

Если в четырехмесячный срок ремонт не выполнен, необходимо будет повторять процедуру разрешения на его получение сначала.

Самовольная

Перепланировка, выполненная без предварительного получения разрешения, признается незаконной и может быть узаконена только через суд.

Роль градостроительного кодекса

На основании градостроительного кодекса, глав 2, 3, 6, 8, строго определено, что согласование перепланировки – это обязанность собственника. При выявлении факта незаконной переделки собственнику придется заплатить штраф, а еще оправдываться в суде и доказывать, что выполненный ремонт не несет угрозы обрушения.

Ответственность

Самовольная перепланировка подразумевает ответственность за незаконные действия собственника.

Штраф за произведенные переделки без согласования определен КоАП РФ, статьями 7.21 и 7.22.

Как узаконить незаконную перепланировку квартиры? Узнайте здесь.

Помимо оплаты штрафа, на собственника недвижимости органы власти подают в суд.

В ходе судебного заседания может быть принято решение о непризнании перепланировки. Тогда владельцу имущества придется за собственные средства вернуть все в исходное состояние.

Размер штрафных санкций равен 2-3 тысячам, если перепланировку сделало физ. лицо и 100-350 тысячам, если закон нарушило юр. лицо.

Стоимость узаконивания перепланировки определяется из таких параметров, как:

По возникающим вопросам относительно перепланировки и нежеланием перечитывать законы необходимо обращаться к опытному юристу, проектировщику или к сотрудникам БТИ.

Примером, когда нужно признать перепланировку незаконной, может быть такая ситуация: в многоэтажном жилом доме проводится перепланировка на первом этаже, где предполагается сделать салон красоты, но владелец помещения не спрашивал согласий от жильцов. Жильцы имеют право подать жалобу на перепланировщика в отдел администрации или сразу написать иск в суд.

Образец написания искового заявления можно скачать на сайте или попросить у секретаря в администрации.

Если согласование перепланировки нежилого помещения проходило по всем нормам закона, т.е. с получением разрешения, то после завершения ремонта нужно пригласить инспектора для занесения изменений в тех. план и для подписания акта о завершенной перепланировке.

Если ремонт совершен самовольно, то заказать новое свидетельство можно только при наличии решения суда.

Источник: http://urpravo24.ru/pereplanirovka-nezhilogo-pomeshhenija/

Как узаконить перепланировку нежилого помещения

Правила перепланировки нежилых помещений в мкд

Перепланировку нежилых помещений нужно узаконивать, так же как и жилых. В противном случае самовольные действия караются в соответствии с Административным кодексом РФ. Расскажем об этапах узаконивания перепланировки, необходимых документах и последствиях незаконных действий.

Перепланировка: определение

Действия, в результате которых конфигурация помещения меняется, называют перепланировкой. К работам относят:

  • разбор, перенос окон и дверей, перегородок;
  • изменение площади;
  • работы по реконструкции.

Перепланировка, переустройство, переоборудование: в чем разница?

К переустройству в соответствии с Жилищным кодексом РФ относят замену, установку, перенос инженерных коммуникаций, санитарно-технического оборудования, вентиляции, электрических сетей, оборудования и иных коммуникаций. Изменения, связанные с переустройством отражаются в технической документации.

Перепланировка, в отличие от переустройства предполагает изменение конфигурации объекта: снос перегородок, перенос стен, изменение расположения входа и пр. Часто перепланировка сопровождается переустройством, тогда время на согласование проекта экономится, и работы проводятся в комплексе.

Понятие переоборудования похоже на перепланировку и заключается в изменении технических характеристик и расположения коммуникаций. К переоборудованию относят установку большего количества мокрых точек, замену расположения раковины и пр.

Обоснование

К перепланировке предъявляются требования, установленные Жилищным кодексом и правилами согласования принятые в определенном субъекте страны.

Этапы узаконивания

Узаконивание перепланировки нежилого помещения проводится в несколько этапов:

Подготовкой проекта должен заниматься специалист, который входит в СРО проектировщиков. Проект содержит сведения о характеристиках объекта, перечне работ, требованиях к безопасности, результатах действий.

  1. Согласование с контролирующими органами

Проект необходимо согласовать с Роспотребнадзором, государственным пожарным надзором, комитетом по градостроительству и архитектуре, комитетом по охране памятников архитектуры и жилищной инспекцией. Надзорные органы знакомятся с планируемыми изменениями и выдают заключение.

  1. Получение разрешения на перепланировку

Разрешение выдает отдел градостроительства муниципалитета населенного пункта на основании пакета документов.

Собственник готовит: заявление, проектную документацию, свидетельство о праве собственности, паспорт или учредительные документы, технический паспорт, заключения контролирующих органов. Арендатор дополнительно предоставляет согласие собственников.

Если объект расположен в здании, признанном памятником архитектуры, истории или культуры, собственник готовит заключение уполномоченных органов, осуществляющих охрану памятников.

Перепланировкой можно заниматься после получения разрешения. Работы проводятся в рамках проекта и технического заключения.

  1. Акт завершенной перепланировки

По завершению работ составляется акт. Приглашенный инспектор БТИ изучает результаты и сравнивает их с проектом. После осмотра составляется акт по скрытым работам и о завершенной перепланировке.

  1. Постановка на кадастровый учет

Параметры объекта фиксируются на осмотре помещения кадастровым инженером и специалистом по обследованию зданий. Если выявляются работы, не прописанные в проекте, факт отражается в заключении. Существенные нарушения не согласуются, и объект не ставится на кадастровый учет. Итогом обследования становится технический план, на основании которого помещение ставится на кадастровый учет.

Сведения об объекте попадают в Росреестр после постановки объекта на кадастровый учет. Подтверждением узаконивания становится выписка из ЕГРН.

В дальнейшем выписка ЕГРН служит подтверждением пройденной процедуры узаконивания перепланировки. Получить справку можно двумя способами: в Росреестре, МФЦ или через сайт егрп-онлайн.рф. Обращение в МФЦ или Росреестр занимает много времени.

На руки вы получаете бумажный документ, заверенный печатью и подписью. При обращении на сайт егрп-онлайн.рф вам не нужно выходить из дома, тратить время и стоять в очереди. В течение часа после запроса выписка ЕГРН придет на почту в электронном виде.

Документ заверяется цифровой подписью Росреестра (файл с расширением .sig) и от бумажной версии больше ничем не отличается.

Самовольная перепланировка

Если собственник не получил разрешение на выполнение работ по перепланировке, такие действия считаются самовольными. В нежилых помещениях постоянно находятся люди и объекты должны отвечать требованиям безопасности.

Не согласованные изменения не могут гарантировать, что людям и имуществу не будет причинен вред. Поэтому за выявленный факт внесения изменений собственник несет ответственность. Владельцу вменяется обязанность возвращения помещения в первоначальный вид.

Предусмотрена так же административная ответственность.

На собственника – физическое лицо налагается штраф в размере от 1000 до 1500 рублей. Юридическое лицо платит от 20000 до 30000 рублей, должностное – от 2000 рублей до 3000 рублей. При этом штрафные санкции не отменяют обязанности привести помещение в первоначальный вид.

Узаконивание самовольной перепланировки

Вероятность привлечения к административной ответственности не останавливает многих собственников, и они проводят работы по перепланировке, не согласуя действия с компетентными органами. В любом случае перепланировку необходимо узаконить, даже если она уже проведена.

Для этого необходимо оформить проект документации, в котором отражаются все проведенные работы. Несущие элементы здания проверяются, исключается вероятность нарушения безопасности.

Перепланировка нежилого помещения в составе многоквартирного дома согласуется с муниципалитетом. После этого объект обследует кадастровый инженер и составляет технический план.

На последнем этапе недвижимость ставится на кадастровый учет и регистрируется в Росреестре с получением выписки ЕГРН.

Узаконивание через суд

Если муниципалитет отказал в согласовании перепланировки, собственник может попробовать обратиться в суд. Владелец обращается в суд с исковым заявлением. Доказательством по делу выступает техплан. В судебный процесс приглашаются кадастровые инженеры в качестве экспертов. Предоставляется следующий пакет документов:

  • свидетельство о праве собственности;
  • проектная документация;
  • технический паспорт;
  • заключение контролирующих органов;
  • технический план, составленный кадастровым инженером.

После удовлетворения заявления судом, в реестр недвижимости вносятся изменения. Доказательством узаконивания служит выписка ЕГРН. Суд отказывает в удовлетворении исковых требований при выявлении фактов нарушения законодательства в ходе перепланировки, а к собственнику предъявляются требования восстановить состояние объекта.

Не стоит браться за перепланировку без согласования проекта в государственных органах. Фирмы, обещающие внести изменения в ЕГРН без согласования, работают вне закона и являются мошенниками. Если действовать по всем этапам процедуры, сложностей в согласовании не возникнет.

Источник: https://xn----8sbhhxkndeik.xn--p1ai/kak-uzakonit-pereplanirovku-nezhilogo-pomeshheniya/

Перепланировка нежилого помещения: есть ли подводные камни

Правила перепланировки нежилых помещений в мкд

Ведение бизнеса нередко требует финансовых вложений в коммерческую недвижимость и её перепланировки. Может преобразоваться целевое назначение помещения, технические характеристики, расположение инженерных коммуникаций, расширение площади.

Независимо от своей масштабности, перепланировка нежилого помещения должна быть выполнена в строгом соответствии законодательству.

Прежде чем начинать строительные работы, требуется точно определить,что такое переоборудование коммерческой недвижимости, в каких случаях требуется разрешение и какая ответственность предусмотрена за самовольное проведение работ без уведомления соответствующих инстанций.

Понятие перепланировки помещения

Порядок преобразования коммерческой собственности, внесение получившихся изменений в техническую документацию, регулируется ЖК РФ, техническими правилами и нормами.

Согласно законным положениям перепланировка помещений включает в себя изменение его внутренней конструкции. Переустройство недвижимого имущества предусматривает перенос инженерный сетей, в том числе электрического оснащения, водопровода и т.д.

data-matched-content-ui-type=”text_card”

Важно! Перепланировка нежилого помещения может быть произведена только после получения соответствующей разрешительной документации. В противном случае она считается незаконной, за что виновные лица будут привлечены к ответственности

Что говорит закон

Согласно жилищного законодательства переоборудование недвижимого имущества не должно менять его функционального назначения. В противном случае реформация должна быть учтена в документации на недвижимый объект. Например, если необходимо бывшее кафе переоборудовать в фитнесс-центр, потребуется предварительное одобрение.

Перепланировка нежилого помещения потребует предварительного согласования в следующих случаях:

  • перенос, установка, объединение стен и (или) перегородок;
  • сдвиг местоположения «мокрых» зон (санузла, раковин и т.д.);
  • преобразование (перенос, установление, разрушение) вспомогательных зон. К ним относятся балконы, лестницы, окна, лоджии, крыльцо и др.;
  • изменение конфигурации оконных проёмов;
  • устройство оборудования, требующего подключения инженерных коммуникаций (душевых кабин, раковин, газовых или электрических плит и т.д.);
  • преобразование основания пола, если оно повлекло за собой возрастание нагрузки на несущие части здания;
  • снос или обустройство новых лестничных пролётов.

При переоборудовании недвижимого объекта нарушение прочности или снос несущих конструкций, ухудшение внешнего вида, разрушение противопожарных устройств, запрещено

В соответствии с правовым актом, процедура предварительного согласования является многоступенчатым процессом, который включает в себя несколько этапов. Необходимо собрать пакет с официальными документами и подать его в уполномоченный орган.

Куда обращаться

Порядок обращения за выдачей разрешительной документации на переустройство регулируется региональным законодательством, поэтому в разных субъектах РФ процедура может немного отличаться. С заявлением на изменение планировки нежилых помещений и приложенным пакетом документов следует обращаться в:

  • жилищную инспекцию;
  • администрацию городского или сельского поселения.

В некоторых регионах России уполномоченным органом на выдачу разрешения является БТИ.

Когда разрешение не требуется

Преобразование недвижимого объекта не всегда требует предварительного разрешения. Действия по перепланировке и переустройству нежилого помещения, не касающиеся переделки внутренней конструкции здания и не меняющие его общую площадь, предварительного согласования не требуют.

Виды работ, которые можно выполнять самостоятельно без разрешения:

  • установка сплит-систем;
  • смена отопительных радиаторов;
  • оштукатуривание стен и внутренняя отделка;
  • замена унитазов, кранов, смесителей, сифонов, биде, ванн и т.д. без их перемещения;
  • установка вытяжки;
  • остекление балконов и лоджий;
  • замена напольного покрытия;
  • переоборудование шкафов внутри стены;
  • замена окон с оставлением их конфигурации и размера.

Самовольная

Нередко собственник или арендатор собственности проводит переустройство объекта без предварительного согласования работ с властями. В случае самовольного переоборудования недвижимости скорее всего придется уплатить штраф, но оформить документацию все равно необходимо.

Узаконить проведенные работы можно будет только при условии, что не было произведено действий, запрещенных законодательством. Если внесение переделок в техническую документацию проводится постфактум, то все равно придется заказывать предварительный проект.

В некоторых случаях разрешается узаконить изменение недвижимого объекта по эскизу. Это возможно только в случае, если переустройство незначительно, не связано со сносом стен, закладкой проемов или кардинальным переносом коммуникаций, не затрагивают права пользования других собственников или арендаторов.

Ответственность

Самовольной перестройкой в нежилом помещении считаются действия без согласия от уполномоченного органа или с нарушением утвержденного проекта. Виновное лицо будет нести ответственность в соответствии с ЖК РФ и КоАП РФ. Все произведенные реформации нужно будет ликвидировать и возвратить недвижимый объект в первоначальное состояние.

Если требования Жилищной инспекции не будут выполнены, собственность после судебного разбирательства может быть продана. Последствий можно избежать, если реформация не нарушает права других граждан или юридических лиц, находящихся в этом здании. Но рассматривать о законности произведенных изменений будет суд, по итогам разбирательства будет вынесено соответствующее решение.

Кроме этого потребуется уплатить штраф, размер которого будет зависеть от статуса нарушителя. Согласно статье 7.

21 Кодекса штрафные санкции за самовольную реформацию в частном доме для гражданина могут составить от 1 тыс. руб. до 1,5 тыс. руб.

За перестройку без разрешения в многоквартирном доме гражданин может уплатить от 2 тыс. руб. до 2,5 тыс. руб. Для юридических лиц штраф может составить от 40 тыс до 50 тыс. рублей.

Согласование перепланировки

Для одобрения перестройки коммерческой собственности потребуется соблюсти целую процедуру. Специальный порядок согласования на проведение работ состоит из нескольких этапов:

  • составление предварительного проекта. Для этого необходимо обратиться в проектное бюро;
  • если на руках отсутствует технический паспорт на недвижимость, его нужно будет получить в БТИ;
  • сбор дополнительных документов, предусмотренных ст. 26 ЖК РФ;
  • если перестройку планирует выполнить арендатор, следует получить разрешение собственника;
  • подача официальных бумаг и соответствующего заявления в орган, выдающий разрешение (Администрация, Жилинспекция или БТИ). Документы в Жилинспекцию можно подать через МФЦ.

После получения разрешения начинаются строительные работы.

Отказ в переустройстве недвижимости можно обжаловать в суде

По завершении строительных работ необходимо вызвать приемочную комиссию. В ее полномочия входит проверка окончательного результата на соответствие его проекту и действующим нормам. По итогам проверки владельцу вручается акт о завершении работ, который передается в БТИ. Все произведенные перестройки вносятся в техпаспорт.

Перепланировка нежилого помещения

Процедура переоборудования коммерческой недвижимости может отличаться в зависимости от того, в каком помещении находимся искомый объект.

Если нежилая собственность находитсяв многоквартирном доме, то согласовывать свои действия нужно в Жилинспекции.

Так как переустройство дома может затрагивать права жильцов соседних квартир, необходимо получить от них согласие на проведение будущих работ.

При составлении проекта следует помнить, что производить перестройку, в результате которой будет затруднен доступ к коммуникациям или общему имуществу многоэтажки, запрещено. Необходимо соблюсти все интересы жильцов. При выполнении перестройки коммерческой площади в многоквартирном доме потребуется соблюсти ряд условий:

  • обустроить отдельный вход;
  • смонтировать систему вентиляции.

Изменить структуру коммерческой недвижимости в жилом доме будет проще, особенно, если в нем не проживают граждане. Необходимо обязательно перевести жилой объект в нежилой, если это не было сделано до момента его реформации.

Если коммерческая площадь находится на втором этаже, под ней не должно быть жилых квартир. При несоблюдении этого условия получить согласие будет невозможно

Для переоборудования коммерческой собственности в нежилом здании разрешение в Жилищной инспекции получать не нужно. Потребуется только согласие собственника, если работы хочет провести арендатор, или доверенность, если оформление официальных бумаг поручено иному лицу.

Перепланировка мест общего пользования в многоквартирном доме

Согласно жилищного законодательства к общему имуществу относятся:

  • лестничные площадки и пролеты;
  • техэтажи и чердаки;
  • подвалы с инженерными коммуникациями;
  • коридоры;
  • лифты;
  • иные места, не принадлежащие отдельным собственникам;
  • крыша дома;
  • земельный участок, на котором стоит дом, включающий площадку и благоустроенную территорию.

Для законного внесения изменений в места общего пользования требуется согласие всех жильцов и одобрение в Жилищной инспекции или ТСЖ. Если жильцов много, собирается общее собрание, по итогам которого принимается соответствующее решение.

Чтобы собрание было легитимным, общее количество собравшихся должно быть не менее 2/3 от числа проживающих в доме. Одобрение должны дать более 50% участников. Полученный протокол о согласии жильцов необходимо засвидетельствовать у нотариуса. В дальнейшем процедура перестройки мест общего пользования идентична общепринятому порядку.

Сколько стоит

Затраты на оформление документации или регистрацию самовольной перестройки зависят от масштабности работ и количества инстанций, через которые необходимо будет пройти. Цена может варьироваться в зависимости от объема требуемых документов. Возможные расходы:

  • получение консультации;
  • составление технического проекта;
  • сбор необходимой документации и разрешений от санэпидслужбы, противопожарной безопасности, Жилищной инспекции и т.д.;
  • получение техпаспорта, если он отсутствует;
  • подача документов в орган, выдающий разрешение на проведение изменений;
  • уплата штрафа, если была произведена самовольная постройка.

Если пакет необходимых документов будет неполным, или составлен не в соответствии с требованиями законодательства, процедуру потребуется проходить заново

Чтобы избежать дополнительных расходов, не тратить время на хождение по государственным организациям, лучше привлечь опытного специалиста. Квалифицированный юрист поможет сократить процедуру получения технической документации, отстоит права заявителя во всех бюрократических инстанциях и сэкономит денежные средства на неоправданные расходы.

Источник: https://cadstr.ru/pereplanirovka/pereplanirovka-nezhilogo-pomeshheniya

Перепланировка нежилого помещения. Подробности и нюансы

Правила перепланировки нежилых помещений в мкд

В нашей статье речь пойдет об этапах перепланировки помещения с нежилым назначением . Это помещения, в которых люди работают, едят, получают услуги. Такие помещения в профессиональной среде принято называть нежилыми.

Для того чтобы избежать путаницы, сразу поясним: нежилые помещения – это помещения, не предназначенные для постоянного проживания, но которые используются в качестве офисов, помещений общего питания, производственных помещений и прочее.

Следующий важный момент, который надо отметить – нежилые помещения могут находиться как в объектах общего жилого назначения, например, в многоквартирном доме, так и в строго нежилых объектах. От того, где находится наше нежилое помещение, будет зависеть весь процесс согласования перепланировки.

Вы можете посмотреть весь переченьуслуг по перепланировке нежилых помещений

  • В нежилых отдельно стоящих домах согласование перепланировки нежилого помещения осуществляется намного легче, чем в жилых помещениях. Для этого необходимо разработать в нежилом отдельно стоящем здании проектную документацию, которая соответствует техническим и юридическим нормам, не увеличивает технико-экономических показателей здания. Далее, уже на основании готовой проектной документации, вносятся изменения в БТИ. Многие собственники пренебрегают последним пунктом, ограничиваясь внесением изменений только в базу ЕГРН (Росреестр). Мы, как практикующая компания, советуем не упускать стадию внесения изменений в БТИ, так как при необходимости любой сделки с квартирой, при подготовке и запросе документов из соответствующих органов может произойти казус – БТИ и ЕГРН могут представить документы с различающейся информацией о доме.
  • Что касается нежилых помещений в жилом доме, то тут мы работаем в рамках Постановления № 508. Для упрощения восприятия информации по перепланировке нежилого помещения в жилом помещении, пойдем по порядку, рассматривая каждый этап согласования.

Этапы согласования перепланировки нежилого помещения в жилом доме:

1. Для начала, как и в согласовании перепланировки квартиры, нам надо разработать проектную документацию. Тут опять же две ситуации:

  • если несущие конструкции не затронуты, то проектную документацию разрабатывает любая организация, у которой есть допуск к СРО. Далее она разрабатывает архитектурный проект, он же проект перепланировки, с учетом того, как будет использоваться это помещение.

Пример.Возьмем в качестве примера нежилого помещения кафе. Под архитектурный проект помещения общего питания у нас должны быть разработаны отдельные дополнительные разделы архитектурного решения:

  • проект технологического решения, который показывает все технологические составляющие: процесс получения продуктов, порядок их хранения, готовки, процесс переработки и выброса отходов;
  • проект вентиляции. В некоторых жилых помещениях вентиляция выведена и не требует дополнительного согласования, а в некоторых вентиляционный канал может вовсе отсутствовать. В таком случае потребуется дополнительно разработать раздел проекта реконструктивных работ и вывода вентиляции. На перепланировку должны дать согласие все собственники жилья. Специально по этому вопросу проходит собрание собственников жилья: перепланировка возможна, если 2/3 собственников дадут на нее согласие;

проект вентиляции

  • Проекта будущего водопровода и канализации. Эту часть может выполнить организация с допуском к СРО без разрешения собственников.

Проект водопровода и канализации

  • Если несущие конструкции затронуты, то проект перепланировки разрабатывает непосредственно автор проекта дома, либо ГБУ экспертный центр – отобранная правительством Москвы организация.

2. Согласование проектной документации. Согласующей организацией является Роспотребнадзор.

Он выдает эпидемиологическое заключение и акт о соответствии того, что нарушений в проекте материалах по использованию этого помещения нет.

3. Подача документов в Жилинспекцию

На этом этапе к согласованию может присоединиться Управляющая компания. Например, если не хватает технических условий или мы их меняем. В таком случае до подачи документов в Жилинспекцию, нам надо согласовать проектную документацию с управляющей компанией.

4. Получение распоряжения Жилинспекцией. Здесь опять же две ситуации:

  • Если фасад дома не изменяется, распоряжение выдается непосредственно Жилинспекцией.

распоряжение Мосжилинспнекции

  • Если же у нас происходит расширение входной группы или требуется дополнительный вход разгрузки-погрузки продуктов, тогда нам необходимо дополнительно разработать проект по изменению архитектурного облика и получить на него согласие собственников жилья (по аналогии с проектом вентиляции). Проект подается в Жилнспекцию, а уже оттуда она сама отправляет пакет документов в архитектуру. Архитектура делает фотофиксацию нашего объекта, и по полученным фото и документам дает заключение о допустимости перепланировки. Если замечаний нет, то заключение положительное. Архитектура направляет это заключение в Жилинспекцию, а она непосредственно уже нам.

5. Ремонтно-строительные работы

После получения положительного распоряжения от Жилинспекции о перепланировке дается один год на выполнение ремонтно-строительных работ. Важно выполнить работы именно в этот срок, по истечении этого срока распоряжение теряет свою силу. Продлить его можно одноразово на полгода.

6. Оформление Акта выполненного переустройства

Акт выполненного переустройства утверждается Жилинспекцией. Акты на скрытые работы должны быть подписаны всеми участниками процесса: разработчиками проектной документации, строительными подрядчиками и заказчиком.

акт о произведенном переустройствк и (или) перепланировке

7. Внесение изменений в БТИ

Этот и следующий пункты носят формальный характер в согласовании перепланировки. Но мы считаем, что лучше выполнять их сразу, чтобы в дальнейшем, при выполнении операций с собственностью, не возобновлять этот процесс заново.

Для внесения изменений в БТИ собственник заказывает выход техника на объект, предоставляет ему копию проектной документации. Специалист закрепляет изменения и вносит их в архив. Подробнее в статье «Внесение изменений в ЕГРН».

Поэтажный план БТИЭкслпликация Рассматривая вопрос более широко, можно увидеть, что лишь небольшая часть собственников имеют «чистые» документы на свою собственность подтверждением являются проблемы при перерегистрации в Росреестре и внесении изменений в БТИ. Примерно 80 % всех помещений и зданий имеют значительные отклонения документов на недвижимость и фактическое состояние объектов недвижимости.
Последствия для собственника помещения при несогласованной перепланировке или реконструкции проявляются в финансовых затратах и возможных судебных разбирательствах. Если заняться решением проблемы своевременно, то времени, средств и усилий уйдет меньше. При игнорировании проблемы для собственника может наступить уголовная ответственность.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5ca454d815bac500b33f8624/pereplanirovka-nejilogo-pomesceniia-podrobnosti-i-niuansy-5d6378d62f4ad700ac2ed6b0

Как согласовать перепланировку нежилого помещения в 2020 году

Правила перепланировки нежилых помещений в мкд

Последнее обновление: 10.02.2020

Нежилые помещения могут располагаться на первых этажах многоквартирных домов или в торговых центрах. От этого зависит перепланировка нежилого помещения, порядок её осуществления и прочие нюансы. Для ведения бизнеса необходимо переделать помещение так, чтобы оно соответствовало концепции и будущей деятельности.

Законодательная база

Если речь о перепланировке жилого помещения, то законодательная база по данному вопросу структурирована. Перепланировка нежилого помещения может осуществляться по тем же нормам, но с учётом некоторых нюансов. Их придётся дополнительно искать в:

  • если помещение располагается на первом этаже многоквартирного дома, то в главе 4 Жилищного Кодекса РФ;
  • если же в торговом центре, то обратиться нужно будет к административным регламентам, которые предусмотрены в конкретном муниципальном образовании.

Вне зависимости от того, где располагается данное помещение, с правилами и регламентами должен ознакомиться любой собственник. Это поможет ему избежать дальнейших санкций.

Всегда ли нужно согласование

Для каждого нежилого помещения составляется технический паспорт. В нём отражается в графическом виде с текстовыми пояснениями основанная информация по объекту недвижимости. На эти сведения должен опираться каждый собственник, если он решил что-то переделать.

Техпаспорт состоит из графической и текстовой части. В них указывается следующая информация:

  • план помещения. Представляется проекция сверху. Должны быть чётко видны все стены, перекрытия, несущие конструкции, перегородки и проёмы. Это графическая часть;
  • материалы, из которых сделаны полы, стены, потолок, общая площадь, год постройки и прочие особенности конкретного объекта недвижимости. Это текстовая часть.

Одна часть без другой не представляет интереса для согласования перепланировки. Но не стоит путать переустройство и перепланировку. Переустройство помещения – это внесение незначительных изменений, которые не нужно согласовывать в уполномоченных органах. Перепланировка – это внесение существенных изменений, которые подлежат обязательному согласованию.

Есть важное условие! Если собственник решит сменить материал пола иди стен, не внося существенных изменений в несущие конструкции и помещение после работ существенно не поменяет внешний и внутренний вид, то подавать документы в уполномоченные органы не нужно. В иных случаях требуется дополнительное согласование. Это следующие виды работ:

  • снос или возведение дополнительных перегородок;
  • возведение дополнительных проёмов;
  • совершение неких манипуляций с несущими конструкциями;
  • перемещение «мокрых» зон в те места, где их быть не должно. Например. Перенос санузла в другое помещение или образование небольшой кухни в помещении для персонала;
  • внесение изменений в прочие инженерные системы и коммуникации;
  • возведение лестниц в тех местах, в которых они не предусмотрены, для объединения помещений по вертикали.

То есть, согласованию подлежит внесение значительных изменений в конфигурацию объекта.

Особенности согласования в жилом доме

Если помещение, которое собственник желает переделать, располагается в жилом доме на первом этаже, то в некоторых случаях потребуется проведение общего собрания всех собственников этого дома.

Закон и уполномоченные органы несколько строже относятся к таким действиям. Проведение общего собрания необходимо тогда, когда будущий ремонт будет затрагивать общее имущество всех собственников, включая жилые помещения.

К такому имуществу относятся:

  • крыши, в том числе подъездных групп;
  • зоны лестничных клеток или внедрение в подъезды;
  • общего тамбура;
  • подвалов;
  • прочих помещений.

На собрание выносятся вопросы будущих работ. Если достигается общее большинство (50% + 1 голос), то собственник нежилого помещения имеет право начать работы. Какое решение не приняли бы собственники, оно оформляется в письменном виде протоколом.

Основное отличие перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме заключается в том, что собственнику не нужно получать дополнительные разрешения в таких инстанциях как Роспотребнадзор, пожарный надзор и технадзор. Это разрешения уже был получены застройщиком при возведении МКД.

Список документов небольшой, если сравнивать с согласованием работ в торговых центрах и прочих нежилых помещениях.

Особенности согласования в нежилом помещении

Основная особенность перепланировки нежилого помещения в нежилом доме заключается в том, что не нужно будет получать дополнительное разрешение от Жилинспекции и согласовывать работы с собственниками жилых помещений.

Список документов и предполагаемых предварительных работ несколько шире, чем для согласования ремонта в жилых домах. Но вероятность одобрения выше, так как не все собственники голосуют за открытие магазина, ателье или парикмахерской в своём доме.

На каждой стадии необходимо чётко следовать административным регламентам и законодательным нормам. В противном случае, собственник может получить отказ на заключительном этапе. Ему необходимо провести следующие подготовительные работы:

  • подготовить проект будущих работ. Его не нужно делать самостоятельно. Он выполняется специалистами проектного бюро, которое имеет действующий допуск СРО. Можно обратиться к частнику, то он также должен иметь соответствующий допуск;
  • все работы должны быть запланированы в точном соответствии с проектной документацией. На каждый вид работ должно быть отведено определённое время, в него необходимо уложиться;
  • после окончания ремонта необходимо заказать новую проектную документацию, в которой будут отражены проведённые изменения;
  • после того как все документы готовы, необходимо зарегистрировать новое право на новое помещение в Росреестре.

Согласование самовольной перепланировки

Узаконить перепланировку нежилого помещения можно по принципу «от обратного». То есть, сначала провести ремонтные работы, а потом их согласовать. Но тогда риск отказа в удовлетворении заявления увеличивается! Тогда собственник должен будет привести помещение в исходный вид за свой счёт.

Но есть порядок, когда уже проведённые работы можно узаконить. Следует попробовать привести документы в соответствие через уполномоченный орган в досудебном порядке. Если работы были «не глобальные», то перепланировку утвердят. Нужно будет только получить техническую документацию с новыми параметрами и узаконить вещное право.

Если же администрация муниципалитета отказывает в таком согласовании, нужно обратиться в суд. Это может сделать и сам собственник, и представители уполномоченных органов. Скорее всего, они успеют первыми подать иск в районный, как только увидят заявление на согласование конкретного перечня работ. Поэтому собственник будет выступать в качестве ответчика.

Иск подаётся в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости. Уполномоченный орган требует возврата помещения в первоначальный вид, а собственник – согласования проделанного ремонта. Каждая сторона прикладывает к иску свои документальные доказательства. В задачи собственника входит доказать, что сделанный ремонт:

  • отвечает всем требованиям, которые могут быть предъявлены нежилому помещению со стороны контролирующих органов;
  • права третьих лиц при проведении работ не были нарушены;
  • угрозы жизни и здоровью окружающих лиц нет.

Если же суд выиграет администрация муниципалитета, то собственника не только обяжут вернуть помещение в первоначальный вид, но и заплатить штраф. Его сумма зависит от того, кто выступает собственником помещения:

  • если частное лицо, то сумму штрафа от 1 до 1,5 тысяч рублей;
  • если должностное лицо, то 2 – 3 тысячи рублей;
  • предприятию придётся отдать в казну региона сумму от 20 до 30 тысяч рублей.

Штраф не всегда назначается к выплате.

Необходимые документы

Чтобы узаконить перепланировку, необходимо подготовить пакет документов:

  • заявление установленной формы. Для правильного заполнения бланка можно руководствоваться образцом:
  • документы, на основании которых у заявителя возникло вещное право. Это может быть договор купли-продажи, дарение или другая сделка по отчуждению права, которая законна в России;
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая имущественное право на объект согласования;
  • проект, по которому будут проводиться будущие ремонтные работы;
  • техническая документация на помещение;
  • согласование с другими инстанциями, при необходимости;
  • если собственник не может самостоятельно присутствовать при подаче документов или доверил процесс согласования посреднику, необходимо оформить нотариальную доверенность и приложить её к общему комплекту;
  • если помещение располагается в здании, которое является памятником архитектуры, то необходимо подготовить заключение от соответствующего ведомства о допустимости предстоящих работ;
  • если помещение располагается в многоквартирном дом, и будущая перепланировка будет затрагивать интересы собственником жилых помещений, тогда необходим протокол общего собрания, в котором прописано общее большинство .

После того, как работы будут проведены в установленный срок, необходимо пригласить экспертов Жилищной инспекции, чтобы они проверили соответствие и выдали соответствующий акт. Он будет основанием для оформления прав на новое помещение. Он необходим только в том случае, если помещение располагается в МКД. Образец акта:

Техническая документация должна состоять из следующих частей:

  • графическая часть – план до проведения работ и план после таковых. Новые стены, перегородки и прочее отображаются красными линиями;
  • текстовая часть – записи руководителя проекта и договор на осуществление авторского надзора;
  • пояснительная записка – характеристики здания и помещения, состав оборудования и коммуникаций, прочие тонкости конкретного помещения;
  • приложение – сведения о наличии допуска СРО, прочая необходимая дополнительная информация.

Все работы должны проводиться в соответствии с проектной документацией. Если сначала был осуществлен перевод жилого помещения в нежилое, а потом уже затеяна перепланировка, то нужны документы на смену статуса.

Порядок действий

Чтобы узаконить будущую перепланировку, собственнику помещения или посреднику, необходимо придерживаться следующего порядка перепланировки помещений для согласования:

  • подготовить всю необходимую документацию;
  • сдать её на проверку в уполномоченный орган администрации. Это можно сделать при личном приёме или через МФЦ;
  • согласование проводится в течение 45 календарных дней. По истечении этого времени собственник получит на руки либо положительное решение, либо отказ. При решении в пользу собственника он может приступать к ремонтным работам;
  • проведение самой перепланировки в установленные сроки. Они приблизительно прописываются в проектной документации;
  • теперь нужно пригласить приёмочную комиссию для согласования уже проведённых работ. Они сверяют техническую и проектную документацию с тем, что видно;
  • если вопросов и недочётов нет, эксперты составляют акт и подписывают его;
  • с этим актам, а также с техническими документами на помещение, собственник снова посещает МФЦ. Комплект документов он отдаёт для передачи в Росреестр;
  • после проведения всех регистрационных процедур, Росреестр зарегистрирует право собственности с обновлёнными данными. Выписку из ЕГРН собственник получит на руки.

Если помещение располагается в нежилом здании, порядок действий может несколько отличаться.

Могут ли отказать?

Подача комплекта документов на согласование не означает, что уполномоченные органы дадут положительное решение. Есть причины, по которым могут отказать:

  • заявитель предоставил неполный комплект документов;
  • комиссия делала межведомственный запрос, по нему пришёл отрицательный ответ;
  • заявитель подготовил все нужные документы, но подал их не в тот орган;
  • проектная документация не соответствует требованиям действующего законодательства.

Отказ от уполномоченного органа должен быть письменным и аргументированным. Собственнику помещения необходимо объяснить, по какой причине ему отказывают в проведении работ. Объяснение должно быть чётким, ориентированным на ссылки нормативных актов.

Если недочёты не критические, то заявителю будет отведён некоторый срок для их исправления. Например, он собрал не все документы или срок действия выписки из ЕГРН истёк. Необходимо подготовить нудные бумаги или заказать новую выписку.

После этого можно снова сдавать документы на согласование.

Заключение

Провести согласование будущей перепланировки, если нежилое помещение находится в жилом доме сложнее, нежели оно находится в ТРЦ или другом нежилом помещении. Подходить к вопросу нужно серьёзно, заранее подготовить проект, найти бригаду. Ремонт нужно провести в установленные сроки, потом его утвердить. Без этого право собственности на переделанное помещение зарегистрировано не будет.

Заказать бесплатную консультацию юриста

Источник: https://urist-bogatyr.ru/article-item/pereplanirovka-nezhilogo-pomesheniya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.