Права нанимателя по договору коммерческого найма

Содержание

Как сдать жилье в коммерческий наем

Права нанимателя по договору коммерческого найма

Арен­да на недви­жи­мость под­ра­зу­ме­ва­ет раз­лич­ные цели. Арен­до­да­тель обыч­но сда­ет поме­ще­ние граж­дан­ским лицам (и физи­че­ским, и юридическим):

  • для вре­мен­но­го проживания;
  • для исполь­зо­ва­ния в иных целях (офис, ком­мер­че­ская дея­тель­ность, склад­ское помещение).

При этом заклю­ча­ет­ся дого­вор на арен­ду, ого­ва­ри­ва­ю­щий в пер­вых пунк­тах, будет ли исполь­зо­вать­ся поме­ще­ние для про­жи­ва­ния или как нежилое.

Одна­ко если жилое поме­ще­ние сда­ет­ся исклю­чи­тель­но для про­жи­ва­ния, порой целе­со­об­раз­но заклю­чать согла­ше­ние о най­ме жило­го поме­ще­ния. Есть три типа дого­во­ров о найме:

  • ком­мер­че­ский
  • соци­аль­ный
  • спе­ци­а­ли­зи­ро­ван­ный

Как и для чего заклю­ча­ет­ся дого­вор ком­мер­че­ско­го найма?

Общие требования к договору коммерческого найма

Дого­вор ком­мер­че­ско­го най­ма легаль­но дает пра­во най­мо­да­те­лю извле­кать при­быль из недви­жи­мо­сти путем сда­чи ее в под­на­ем. Таким обра­зом его мож­но заклю­чать как с граж­дан­ским, так и с юри­ди­че­ским лицом, кото­рое наме­ре­но исполь­зо­вать поме­ще­ние толь­ко для проживания.

Пред­ме­том явля­ет­ся изо­ли­ро­ван­ное жилое поме­ще­ние, отве­ча­ю­щим всем требованиям:

  • стро­и­тель­ным стандартам;
  • про­ти­во­по­жар­ным и сани­тар­но-гиги­е­ни­че­ским нормам;
  • обя­за­тель­ной реги­стра­ции в МБТИ (п. 1 ст. 673 ГК РФ).

Когда лучше заключать договор коммерческого найма

Если вы все­гда сда­ва­ли свою квар­ти­ру исклю­чи­тель­но семьям или сту­ден­там по дого­во­ру арен­ды, и даль­ше так соби­ра­е­тесь делать, то вол­но­вать­ся вам не о чем.

Но если вы нюхом чуе­те, что чело­век, кото­ро­му вы сда­е­те свое жилье, не обыч­ный семья­нин, а в нем явно пред­при­ни­ма­тель­ская жил­ка, или за его спи­ной незри­мо мая­чит целая бри­га­да гастар­бай­те­ров, то луч­ше сра­зу офор­мить дого­вор ком­мер­че­ско­го найма.

Конеч­но, если нани­ма­тель сра­зу при­зна­ет­ся вам, что наме­рен сда­вать вашу квар­ти­ру посу­точ­но, то про­ще заклю­чить дого­вор на арен­ду, с пра­вом арен­да­то­ра на суб­арен­ду, то есть на повтор­ную сдачу.

Отличия договора коммерческого найма

  1. В отли­чие от бес­сроч­но­го дого­во­ра соци­аль­но­го най­ма, ком­мер­че­ский найм явля­ет­ся срочным: 
    • крат­ко­сроч­ным, если заклю­ча­ет­ся сро­ком на год;
    • дол­го­сроч­ным – на один-пять лет.
  2. Преду­смат­ри­ва­ет­ся воз­мож­ность про­жи­ва­ния и поль­зо­ва­ния поме­ще­ни­ем не толь­ко нани­ма­те­лю, но любым дру­гим лицам, в отли­чие от соци­аль­но­го най­ма, кото­рый раз­ре­ша­ет про­жи­ва­ние толь­ко чле­нам семьи нанимателя.

  3. Пла­та по ком­мер­че­ско­му най­му не нор­ми­ру­ет­ся, как в соци­аль­ном: она уста­нав­ли­ва­ет­ся по согла­сию сторон.

  4. Аренд­ная пла­та при ком­мер­че­ском най­ме выгод­ней для арен­до­да­те­ля, чем при обыч­ной арен­де, так как вы може­те сра­зу согла­со­вать с нанимателем: 
    • зави­си­мость опла­ты от коли­че­ства про­жи­ва­ю­щих в квар­ти­ре человек;
    • воз­мож­ность изме­нять сум­му опла­ты, в свя­зи с изме­нив­ши­ми­ся условиями.

Одна­ко менять аренд­ную пла­ту в одно­сто­рон­нем поряд­ке вы все рав­но не сможете.

Сонаниматели при коммерческом найме

  • Нани­ма­те­лем по ком­мер­че­ско­му най­му может быть любое граж­дан­ское лицо или груп­па лиц (допу­стим, груп­па мигран­тов без «насяль­ни­ка» реши­ла снять квартиру).
  • Если дого­вор заклю­ча­ет­ся груп­пой лиц, то все они раз­де­ля­ют как пра­ва, так и обя­зан­но­сти на осно­ва­нии соли­дар­ной ответ­ствен­но­сти (п. 4, ст. 677 ГК РФ).
  • Все сона­ни­ма­те­ли долж­ны быть ука­за­ны в документе.
  • Тре­бо­вать выпол­не­ния этих обя­за­тельств, напри­мер, по опла­те, высе­ле­нию в срок, воз­ме­ще­ния мате­ри­аль­но­го ущер­ба и т.д., най­мо­да­тель может с каж­до­го сонимателя.

С одной сто­ро­ны, про­ще, когда есть с кого спро­сить и все «на уче­те», а с дру­гой — слож­нее вести дела не с одним, а с несколь­ки­ми сонанимателями.

Ответственность нанимателя

Нани­ма­тель при состав­ле­нии дого­во­ра на ком­мер­че­скую арен­ду ука­зы­ва­ет всех лиц, кото­рые все­ля­ют­ся в поме­ще­ние вме­сте с ним и будут посто­ян­но проживать.

Эта кате­го­рия жиль­цов не несет ника­ких обя­за­тельств, хотя поль­зу­ет­ся таки­ми же пра­ва­ми, как и нани­ма­тель, кро­ме ком­мер­че­ско­го исполь­зо­ва­ния помещения.

Вся ответ­ствен­ность по дого­во­ру ком­мер­че­ско­го най­ма и за про­жи­ва­ю­щих сов­мест­но с нани­ма­те­лем граж­дан цели­ком лежит на нани­ма­те­ле (ст. 677 ГК РФ).

Права нанимателя

  1. На осно­ва­нии ст. 664 нани­ма­тель поль­зу­ют­ся пре­иму­ще­ством при про­лон­га­ции договора: 
    • Най­мо­да­тель за 3 меся­ца до исте­че­ния сро­ка дей­ствия дол­жен пре­ду­пре­дить нани­ма­те­ля о необ­хо­ди­мо­сти про­дле­ния или о сво­ем реше­нии не про­дле­вать соглашение.
    • Если пре­ду­пре­жде­ния не посту­па­ет, дого­вор авто­ма­ти­че­ски продлевается.
    • Если най­мо­да­тель отка­зал­ся от про­дле­ния, сослав­шись, что более не наме­рен сда­вать поме­ще­ние в наем, а затем сдал его ранее, чем истек год после окон­ча­ния сро­ка преж­не­го дого­во­ра, дру­го­му лицу, преж­ний нани­ма­тель име­ет пра­во, на осно­ва­нии ст. 684 ГК РФ, предъ­явить пре­тен­зии, тре­буя либо при­зна­ния ново­го дого­во­ра недей­стви­тель­ным, либо воз­ме­ще­ния убытков.
  2. При про­дле­нии согла­ше­ния на ста­рых или новых усло­ви­ях нани­ма­тель не впра­ве само­воль­но изме­нять коли­че­ство про­жи­ва­ю­щих с ним лиц или тре­бо­вать тако­го изменения.

Временные жильцы и поднаниматели

  • Нани­ма­те­лю по дого­во­ру раз­ре­ше­но под­се­лять в тече­ние сро­ка най­ма дру­гих лиц — вре­мен­ных жиль­цов или поднанимателей.
  • Для все­ле­ния их не тре­бу­ет­ся раз­ре­ше­ния най­мо­да­те­ля, одна­ко нуж­но согла­сие всех посто­ян­ных жиль­цов, все­лив­ших­ся вме­сте с нанимателем.
  • Нани­ма­тель дол­жен изве­стить най­мо­да­те­ля о появив­ших­ся у него новых жильцах.

Права и обязанности временных жильцов

  • Вре­мен­ные жиль­цы (напри­мер, это могут быть род­ствен­ни­ки или чле­ны бри­га­ды) живут без­воз­мезд­но, то есть бесплатно.
  • Часть поме­ще­ния в лич­ное поль­зо­ва­ние им не выделяется.
  • Срок про­жи­ва­ния либо согла­со­ван, либо не определен.
  • При неуста­нов­лен­ном сро­ке про­жи­ва­ния вре­мен­ный жилец дол­жен поки­нуть поме­ще­ние в тече­ние семи дней после изве­ще­ния его об этом нанимателем.

Права и обязанности поднанимателей

Под­на­ни­ма­те­лем назы­ва­ет­ся лицо, полу­чив­шее пра­во воз­мезд­но­го поль­зо­ва­ния части поме­ще­ния, путем заклю­че­ния дого­во­ра о под­най­ме с нанимателем.

  • Пол­ным пра­во поль­зо­ва­те­ля под­на­ни­ма­тель не обла­да­ет, и всю ответ­ствен­ность за его дей­ствия несет наниматель.
  • Дого­вор под­най­ма заклю­ча­ет­ся по пра­ви­лам п. 2 ст. 685 ГК РФ о соблю­де­нии нор­мы пло­ща­ди на одно­го чело­ве­ка (не менее 12 м2, ст. 38 ЖК)
  • Усло­вия про­жи­ва­ния (сро­ки и опла­та) уста­нав­ли­ва­ют­ся нани­ма­те­лем, при этом срок не может пре­вы­шать тот, на кото­рый был заклю­чен ком­мер­че­ский найм.
  • Пре­иму­ще­ствен­ным пра­вом про­дле­ния дого­во­ра под­на­ни­ма­тель не обладает: 
    • По исте­че­нию сро­ка под­най­ма его могут высе­лить без объ­яс­не­ния при­чин и взять дру­го­го жильца.

Условия расторжения договора коммерческого найма

Основ­ные усло­вия рас­тор­же­ния опре­де­ля­ют­ся ст. 687 ГК РФ:

  • Дого­вор может быть рас­торг­нут по обо­юд­ной ини­ци­а­ти­ве сто­рон, при­чем если она исхо­дит от нани­ма­те­ля, он дол­жен зару­чить­ся согла­си­ем всех посто­ян­но про­жи­ва­ю­щих и пись­мен­но пре­ду­пре­дить най­мо­да­те­ля за три месяца.
  • Преж­де­вре­мен­ное рас­тор­же­ние дого­во­ра про­ис­хо­дит в сле­ду­ю­щих случаях: 
    • невне­се­ние аренд­ной пла­ты более 6 меся­цев (если в доку­мен­те не ука­за­но другое).
    • пор­ча имущества;
    • несо­блю­де­ние над­ле­жа­ще­го сани­тар­но-тех­ни­че­ско­го состояния;
    • исполь­зо­ва­ние жилья не по назна­че­нию (напри­мер, пере­обо­ру­до­ва­ли в мас­саж­ный салон или склад­ское помещение);
    • нару­ше­ние прав сосе­дей (шум, скан­да­лы, гром­кая музы­ка и т.д.).

Риски для наймодателя

Поми­мо раз­бо­рок с недо­воль­ны­ми сосе­дя­ми, при сда­че жилья по ком­мер­че­ско­му най­му неиз­беж­но воз­ни­ка­ют проблемы:

  1. Посто­ян­ная сме­на соста­ва – одни при­ез­жа­ют, дру­гие уез­жа­ют. Отсю­да повы­шен­ный риск изно­са и пор­чи имущества.
  2. Труд­но­сти с рас­тор­же­ни­ем договора: 
    • если хотя бы одно посто­ян­ное лицо, про­жи­ва­ю­щее с нани­ма­те­лем, кото­рый доб­ро­воль­но решил рас­торг­нуть согла­ше­ние, зака­приз­ни­ча­ет и решит остать­ся, дого­вор оста­нет­ся в силе.
  3. Лояль­ность и тер­пи­мость суда к нанимателю: 
    • Ему дает­ся льгот­ный срок, один год, для «реа­би­ли­та­ции» (пога­ше­ния дол­га, воз­ме­ще­ние пор­чи иму­ще­ства, ремон­та и т.д.).
    • Если жилец не испра­вит­ся, повтор­ный суд выно­сит реше­ние о рас­тор­же­нии договора.
    • Нани­ма­тель может обра­тить­ся с прось­бой отсро­чить испол­не­ние при­го­во­ра еще на год.

Полу­ча­ет­ся рас­тор­же­ние дого­во­ра и высе­ле­ние зай­мет мини­мум два года.

Впро­чем, это труд­но­сти прак­ти­че­ски любо­го дого­во­ра об арен­де или найме.

: Дого­вор ком­мер­че­ско­го найма.

Дого­вор ком­мер­че­ско­го най­ма с пере­да­точ­ным актом (опись имущества).
Ска­чать дого­вор.

Источник: https://moezhile.ru/arenda/dogovor-kommercheskogo-naima.html

Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма жилого помещения

Права нанимателя по договору коммерческого найма

Обязанности наймодателя:

1) Наймодатель обязан передать нанимателю указанное в договоре свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания

2) Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находятся сданное в наем жилое помещение, а также обязан предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимые коммунальные услуги. Сюда включается необходимость общего ремонта дома, коммунальные услуги – необходимо, чтобы наниматель мог пользоваться ресурсами, за которые происходит оплата

3) Необходимость проведения капитального ремонта сданного в наем жилого помещения. Данная обязанность носит диспозитивный характер. Закон не предусматривает обязанность наймодателя предоставлять нанимателю другого жилого помещения.

Это объясняется тем, что срок действия договора ограничен и наймодатель может планировать проведение капитального ремонта. Если необходимость в ремонте возникла и нельзя ждать окончания срока, то договор расторгается с возмещением нанимателю убытков.

Если наймодатель знал о необходимости проведения кап ремонта во время действия договора, то он должен возместить убытки нанимателю.

4) Наймодатель не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия договора обязан предложить нанимателю заключить договор на тех же или на иных условиях на новый срок либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать жилое помещение в наем в течение периода не менее 1 года. Если ни одна из сторон не выразила желание прекратить или изменить договор в связи с истечением срока, то договор считает продленным на тех же условиях на тот же срок.

Если наймодатель не выполняет данную обязанность, если наймодатель заключает договор с другим лицом, то наниматель вправе потребовать признание такого договора недействительным и (или) возмещения убытков.

Права наймодателя:

1) Наймодатель вправе производить переоборудование жилого дома, в котором находится сданное жилое помещение, а если это переоборудование существенно изменяет условия пользования, то в таких действиях необходимо получить согласия нанимателя (замена батареи, окон, дверей)

2) Наймодатель вправе запретить проживания временных жильцов, потребовать их выселения, в случаях если будет нарушено норма жилой площади на одного человека

3) Наймодатель вправе отказать во вселении новых проживающих совместно с нанимателем лиц по тем же основания (пункт 2) за исключением несовершеннолетних детей (их вселяют без всяких ограничений)

4) Право требования внесения платы за пользование жилым помещением и за пользование коммунальными услугами

Обязанности нанимателя:

1) Обязанность использовать жилое помещение исключительно для проживания в нем. По общему правилу, использование жилого помещения в иных целях запрещено, но есть и исключения, прямо указанные в законе

2) Обязанность обеспечения сохранности жилого помещения, поддержания его в надлежащем состоянии, в том числе выполнять за свой счет текущий ремонт жилого помещения; применительно к жилью – устранение мелких неисправностей, отделка помещения в разумных границах. Данная обязанность является диспозитивной и может быть отнесена к наймодателю

3) Наниматель обязан вносить плату за жилое помещение в размере, порядке и сроке, предусмотренными договором; обязан оплачивать коммунальные услуги в установленные сроки (данная обязанность также является диспозитивной)

4) При прекращении договора коммерческого найма наниматель обязан освободить помещение и передать его наймодателю в надлежащем состоянии

Права нанимателя:

1) Право использовать жилое помещение для собственного проживания и проживания лиц, вселенных в установленном порядке

2) Право вселения лиц для постоянного проживания при соблюдении ранее указанных условий

3) Право вселения временных жильцов в установленном порядке

4) С согласия наймодателя вправе производить переустройство или реконструкцию жилого помещения с согласия наймодателя. Тут также необходимо получить согласование определённых органов надзорного характера.
Если же наниматель производит такие действия без согласия наймодателя то в такой ситуации наймодатель имеет право потребовать восстановление жилого помещения в первоначальном состоянии.

5) С согласия наймодателя он вправе передать часть или все нанятое помещение под наем другому лицу. К поднайму применяются все условия, что и к субаренде

6) По истечению срока действия договора наниматель имеет преимущественное право заключения договора на новый срок за исключением краткосрочного найма, в случае найма помещения до одного года – данного права нет

7) Наниматель имеет право с согласия наймодателя заменить себя на другое лицо, постоянно проживающее в этом помещении; происходит перемена лиц в обязательстве

Источник: https://studopedia.ru/3_164059_prava-i-obyazannosti-storon-po-dogovoru-kommercheskogo-nayma-zhilogo-pomeshcheniya.html

Права и обязанности нанимателя по договору коммерческого найма

Права нанимателя по договору коммерческого найма

Права и обязанности сторон определяются в первую очередь договором, во вторую – нормами гл. 35 ГК. А если пользование осуществляется жп гос или муни жилищного фона коммерческого использования, так же Правилами пользования жилыми помещениями.

Права нанимателя:

1)Право на вселение: – лиц для постоянного проживания вместе с нанимателем. Для их законного вселения требуется предварительное согласие наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жп на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей.

– поднанимателей (ст. 658 ГК). Это граждане, проживающие в жп по договору найма, заключенным с нанимателем по договору коммерческого найма. Для передачи жп в поднайм требуется согласие наймодателя. Договор поднайма может быть заключен при условии соблюдении требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Договор поднайма является срочным и возмездным. Срок и размер оплат определяется соглашением сторон. Договор не может быть заключен на срок, превышающий срок договора найма жп.

Поднаниматель не имеет самостоятельного права пользования жп, его права производны от прав нанимателя, который остается ответственным за действия поднанимателя перед наймодателем.

– временных жильцов (родственники, знакомые, друзья (Ст. 680 ЖК)). Для их вселения требуется согласие граждан, постоянно проживающих с нанимателем, а так же предварительное уведомление наймодателя. Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жп. Ответственность за их действия перед наймодателем немеет наниматель. Максимальный срок проживания временных жильцов – 6 месяцев. Если срок проживания временных жильцов не был заранее определен, то они обязаны освободить помещение в 7-дневный срок по требования нанимателя или постоянно проживающих с ним граждан.

Данным правом не обладает наниматель по краткосрочному найму, если иное не предусмотрено договором (ст. 683 ГК РФ).

2)Право на замену нанимателя. По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих и с согласия наймодателя, наниматель в договоре найма жп может быть заменен одним из совершеннолетних граждан (видимо так же, полностью дееспособных), постоянно проживающих с нанимателем.

Если замена нанимателя необходима в силу объективных причин (выбытие из жи нанимателя, его смерть0, то договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними.

Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жп становятся сонанимателями.

Данным правом не обладает наниматель по краткосрочному найму, если иное не предсмотрено в договоре.

3)Право преимущественного заключения договора на новый срок (право так же по общему правилу не распространяется на договор краткосрочного найма).

Не позднее чем за 3 месяца до истечения срока наймодатель должен предложить заключить новый договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем в течение не менее 1 года.

Если собственник не полнил данную обязанность, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленных на тех же условиях и на тот де срок.

Если же собственник сдал помещение в течение данного года, то наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

+ иные права, предусмотренные договором найма.

Обязанности нанимателя:

1)использовать жав в соответствии с его назначением;

2)обеспечивать сохранность жп;

3)поддерживать в надлежащем состоянии жп, сан-ехническое и иное оборудование, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей жп, сан-технического и иного оборудования, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую аварийную службу;

4)содержать в чистоте и порядке жп, общее имущество в мд, объекты благоустройства;

5)производить текущий ремонт занимаемого жп, если иное не установлено договором.

6)не производить переустройство и (или) перепланировку жп без письменного согласия наймодателя;

7) заменять поврежденное сан-техническое или иное оборудование, если такие повреждения произошли по вине нанимателя либо лиц, совместно с ним проживающих;

8)вносить плату по договору, а так е плат за коммунальные услуги. Наниматель вносит платежжи согласно договору. Следовательно, договором мб предусмотрено иное.

Согласно Положению о фонде коммерческого использования г. Иркутска граждане вносят плату за наем жп, размер которой устанавливается постановлением Администрации г. Иркутска, в бюджет г.

Иркутска на счет, указанный в договоре.

Плату за содержание и ремонт жп, плату за коммунальные услуги, утвержденные в установленном порядке, наниматель вносит организации, уполномоченной наймодателем осуществлять сбор платы по установленным тарифам.

8)допускать заранее согласованное время в занимаемое жп работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов гос надзора и контроля для осмотра технического и санитарного состояния жп, сан-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий – в любое время;

9)информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользовании жп по договору найма, не позднее 5 рабочих дней со дня такого изменения (для найма гос и муни жп)

+иные обязанности, предусмотренные договором. Например, в договоре может быть установлен запрет на заведение домашних животных.



Источник: https://infopedia.su/18xcd59.html

Что значит коммерческий найм жилого помещения: виды, с правом выкупа

Права нанимателя по договору коммерческого найма

Последние изменения: Январь 2021

Коммерческий найм жилого помещения не содержит определённого понятия, а характеризуется общими признаками, которые указаны в п.1 ст. 671 ГК РФ. Потому для полного ознакомления с сутью этого типа договора, разложим по признакам его основные отличительные черты.

Характерные признаки:

  • срочность;
  • возмездность;
  • широкий круг лиц, которые могут выступать в роли наймодателя (частники, юр. лица, муниципалитет, гос-во);
  • Консенсуальность.

Участники договорных отношений

Этот договор отличается от социального найма тем, что наймодателем недвижимости может выступить как физическое, так и юридическое лицо, включая государственные органы кроме муниципалитета. Рассмотрим особенности сторон правоотношений.

Обязательное условие для арендодателя при сдаче жилого помещения в съём — наличие прав по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Иногда собственники жилья сдаваемого в коммерческий найм состоят в жилищных фондах, исходя из общего правила такое жильё также входит в этот частный фонд.

Исходя из этого следует, что лица, которые не покрывают паевый взнос, вынуждены выплачивать его посредством сдачи квартиры в найм. В роли заключающей договор стороны будет выступать не сам владелец, а лицо, управляющее этим фондом (представитель, управляющий), которое и будет выступать в роли одной из сторон правовых отношений.

Арендатор в коммерческом найме

Обычно в данной роли участвует одно физическое лицо, но ГК РФ также допускает условие множественности лиц участвующих в сделке со стороны наймодателя, не только нанимателя.

К примеру, лица, которые вели совместное хозяйство (сожительствовали) с арендатором, имеют правовую обоснованность на заключение подобной сделки с условием о солидарности ответственности арендатора и лиц сожительствующих с ним перед арендодателем.

В данном случае люди, включенные в договор, приобретают и статус сонанимателя, и аналогичные права и обязанности, как и у нанимателя. Во время заключения коммерческих договорных отношений арендатор самостоятельно решает и указывает перечень граждан, с которыми будет жить в снимаемой квартире, потому в число сонанимателей не обязательно включать даже детей или супругов.

Закон не определяет и не упоминает, о каких-либо семейных отношениях, он указывает на наличие лиц, которые сожительствуют.

Законодательство определяет факт наличия задокументированного списка граждан сожительствующих с нанимателем, так как чрезмерное количество жильцов в сдаваемой квартире быстро бы ухудшило её состояние.

Однако при проживании в жилье лица, которое не было указано в перечне,  оно подлежит выселению или внесению в список с согласия арендодателя согласно ст. 679 ГК РФ.

Исключением являются несовершеннолетние дети как самого жильца, так и его соседей, они могут быть внесены в список сонанимателей без разрешения арендодателя согласно ч.2 ст. 679 ГК РФ.

Объект договорных отношений может быть в виде квартиры или её доли, дома. Размер предоставляемой недвижимости не регламентирован, потому о нём договариваются заранее.

Также законодательством не установлены требования к качеству жилого помещения, это опять таки решается участниками правоотношений они самостоятельно решают, что соответствует нормам для проживания, а что нет. Законодательно нормы закреплены п.1 ст. 673 ГК РФ.

Но, даже оперируя этой статьёй, объектом найма может стать что угодно, главное, чтобы оно соответствовало санпинам и не представляло угрозы для жизни и здоровья человека.

Стоит отметить, что конкретным предметом договорных отношений не могут быть какие-либо подсобные помещения. Они могут использоваться на общих началах всеми жильцами, если же в найм была сдана доля жилого помещения, дома.

Также общие объекты — не только подсобные помещения, но и имущество, находящееся непосредственно в квартире или за её пределами (территория многоквартирного дома).

Таким имуществом выступает  санитарное, техническое, электрическое и другое оборудование, необходимое для постоянного проживания.

Срок договора

 

Он ограничен. Согласно с п. 1 ст. 683 ГК РФ эта сделка может быть заключена сроком составляющим до 5 лет.

Если срок сделки не предусмотрен заранее (не регламентирован), то он автоматически определяется в 5 лет.

По окончанию действия договора, арендатор, который до этого проживал в жилом помещении имеет преимущество перед другими нанимателями, а значит может первым заключать договор.

Для того, чтобы продолжить нанимателю проживать в том же самом жилье, ему необходимо предложить заключение сделки на тех же основаниях. С отказом о продлении та же ситуация, чтобы ГПД не был автоматически продлён, необходимо обратиться по этому поводу к наймодателю за 3 месяца до окончания действия договора.

Если наймодатель изъявил отказ о продлении срока найма, из-за того, что передумал сдавать квартиру в коммерческий съём, но было выявлено, что жильё  предоставлено новому жильцу, и с момента отказа не прошло года, то бывший арендатор вправе в судебном порядке истребовать признание сделки мнимой (недействительной) и потребовать возмещение убытков, понёсенных из-за этого решения. Также при подаче иска в суд он также может истребовать возобновление прошлого договора.

Как было оговорено выше — ГПД является возмездным. Размер взносов на уплату жилья устанавливается обоюдно. Максимальный размер платы может быть установлен муниципальным органом, при отсутствии ограничения — это решается между участниками правоотношений.

Стоит учесть, что любое изменение оплаты в одностороннем порядке будет нарушением законных оснований сделки.

Сделка заключается обязательно в письменной форме. Договорные отношения  останавливаются только при условии окончания срока, или об отказе от продления или досрочного расторжения.

Арендатор вправе досрочно расторгнуть документ, если заранее получил письменное согласие от всех соседей при нарушении арендодателем его прав или неисполнением своих обязанностей. Потому подробнее разберём этот пункт договора.

Права и обязанности участников правоотношений

Для начала разберём обязанности каждой из сторон, которые включаются в договор.

Арендодатель обязуется:

  • Осуществить передачу арендатору недвижимости либо её доли в не аварийном и пригодном состоянии для пользования.
  • Обеспечить включение в сделку эксплуатацию многоквартирного дома, где объект договора является его составляющей.
  • Предоставить арендатору за плату необходимые, требуемые коммунальные услуги.
  • Организовать капремонт квартиры, если это требуется. Стоит заметить, что арендодатель вправе возложить эту обязанность на жильцов, проживающих в жилом помещении.
  • Обеспечить ремонт оборудования, которое используется для непосредственного предоставления коммунальных услуг в жилье нанимателями.

Права у наймодателя типичные с подобными сделками сдачи жилого помещения в найм (аренду), то есть может требовать своевременную плату за пользование квартирой, возможное  переоборудование (реконструкция) проводится с согласия собственника, если значительно изменяет условия проживания).

Арендатор обязуется:

  • Пользоваться квартирой только по прямому назначению. Если жилое помещение будет использовано под ведение предпринимательской деятельности, то жильцы будут немедленно выселены в одностороннем судебном порядке.
  • Обеспечение первоначального состояния жилья с последующим поддержанием в исходном состоянии (косметический ремонт разрешён, реконструкция с разрешения владельца недвижимости).
  • Своевременное внесение платы за квартиру. Выплаты регламентированы, если договор краткосрочный, то они производятся в установленном количестве (двукратно, трёхкратно), если долгосрочный, то определяется дата оплаты.
  • Организовывать мелкий или капремонт помещения, если данное условие предусмотрено в договорных обязательствах.

Права у нанимателя довольно ограничены, как и другой подобный договор, он больше защищает собственника, сдающего в съем жилое помещение. Жильцы имеют право на включение в перечень сонаниматели людей постоянно живущих с ними, да это хорошо, но это возможно с письменного согласия владельца собственности.

  • При вселении новых жильцов учитывается площадь, которая выделяется каждому постояльцу, норма по количеству квадратных метров на человека регламентируется индивидуально каждым муниципалитетом. Нет единых общегосударственных норм.
  • Бывают жизненные ситуации, при которых в жилое помещение могут въехать временные постояльцы (сроком до 6 месяцев), кажется, возьми разрешение у всех своих соседей и на этом всё. Но на этом всё не заканчивается, нужно об этом заранее уведомить наймодателя, и если общая площадь приходящаяся на всех в жилом помещении, включая временного жильца, свыше нормы по общей площади квартиры, владелец недвижимости может запретить проживание посторонних лиц.

В коммерческом найме, также как и в аренде есть понятие поднайма идентичное субаренде, когда арендатор может также сдавать помещение, в котором он проживает, иным лицам на возмездной основе и на определенный срок. Это осуществляется с согласия собственника, но снова упирается в нормы площади на человека.

Также наниматель имеет право на найм с правом выкупа. По истечению срока действия сделки, есть несколько путей дальнейшего развития событий: расторжение, пролонгация (продление), выкуп у собственника снятого жилого помещения.

Коммерческий найм с последующим выкупом

Принято думать, что при найме жилья из фондов последующий выкуп невозможен, так как собственниками жилья, как правило, является либо муниципалитет, либо государство. Но это не так, потому что действует резолютивная основа, на которую опирается законодательство —  ГК РФ. Согласно которой возможна и покупка муниципального жилья, и приватизация.

Но только следует учесть одно, эти сделки слабо распространены. Потому не имеют юридической практики, особенно, когда собственником выступает орган исполнительной власти.

Больше всего озадачены не люди, которые хотят выкупить эту недвижимость, а сама администрация.  Как им поступить в таком случае? Обычно, они обращаются к административным актам и гос. Положениям с допуском или запретом на выкуп.

Как правило, таковая информация заранее предоставлена отдельным пунктом в договорных отношениях.

Чем обоснована неопределенность выкупа жилья по коммерческому найму?

Эта процедура (последующего выкупа) регламентирована ст. 606 ГК РФ. Но вот, если обратиться к п. 2 ст. 170 ГК РФ, то законодательная часть сделки может быть сочтена неправомочной и недействительной. Чтобы избежать подобной ситуации, заключается сделка купли-продажи или иное дополнительное соглашение, которое будет определять порядок и условия перехода недвижимости новому собственнику.

Так как юридической практики ничтожное количество, то также мало и судебной. При разборе подобных дел судьи либо дают разрешение на проведений подобной сделки согласно ст. 624 ГК РФ (регламентирует выкуп съемного (арендуемого) имущества, либо отказывают, так как противоречий много не в самой форме найма, а в ГК РФ.

Заключение

Чтобы правильно оформить договорные отношения между участниками правоотношений, нет необходимости обращаться к специалистами, которые помогут в оформлении договора.  Перечень «прав и обязанностей», которые должны быть прописаны, указаны выше.

Если же решено снимать с последующим правом покупки, то тут без помощи грамотного юриста не обойтись, так как правила составления договора гибки, а регистрация прав собственника  отличается от привычной.

Обращение к юристу избавит от возможных судебных разбирательств.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2021 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/arenda-naym/kommercheskij-najm-zhilogo-pomeshheniya/

Адвокат ОЛЕГ СУХОВ: Договор коммерческого найма жилья – благо или обман нанимателей?

Права нанимателя по договору коммерческого найма

  • Статьи
  • Статьи компаний

По мнению Олега Сухова, адвоката “Первого Столичного Юридического Центра”, договор коммерческого найма – весьма «молодой» вид договора, практика по которому начала бурно развиваться только в 2004-2005 гг.

На тот момент мало кто имел представление о том, что же это такое – договор коммерческого найма. Законодательство практически не регулировало данные отношения.

В свою очередь, должностные лица государственной и муниципальной власти, не имея полного и ясного представления о договоре коммерческого найма, частенько неосознанно вводили нанимателей в заблуждение об их правах и обязанностях, вытекающих из указанного договора.

В данном материале мы рассмотрим договор коммерческого найма, заключаемый между органами государственной или местной власти и гражданином, членами его семьи. Такие понятия, как договор аренды на жилое помещение, или предоставление в пользование служебного жилого помещения, нами рассматриваться не будут.

Не стоит путать договор коммерческого и социального найма

“Не стоит путать договор социального и коммерческого найма, это абсолютно разные виды договоров, – комментирует адвокат Олег Сухов.

– Дело в том, что договор социального найма заключается без указания сроков (бессрочно) и позволяет осуществлять прописку членов семьи нанимателя и приватизацию жилья.

Кроме того, договор социального найма – это безвозмездный договор (оплата жилого помещения не производится).
Договор коммерческого найма – это срочный, временный договор (как правило, сроком на 5 лет), без права на регистрацию членов семьи (не указанных в договоре изначально), без права на приватизацию и выкуп помещения. Договор коммерческого найма – это возмездный договор, т.е. наем жилья осуществляется за плату.

Основания предоставления жилья и по договору социального найма, и по договору коммерческого найма, одинаковы – выделение жилья при сносе дома и/или выделение жилья очередникам.

Правила предоставления жилых помещений по рассматриваемым договорам также едины, однако, после заключения договора, наниматели по социальному и коммерческому найму приобретают абсолютно разный статус, о чем уже было сказано выше.

Пять вопросов, которые волнуют нанимателей договоров коммерческого найма:

1. Может ли наймодатель (собственник жилья – орган муниципальной власти) по истечении срока действия договора коммерческого найма выселить из жилого помещения нанимателя?

Выселение из жилого помещения, занимаемого по договору коммерческого найма, если нет иного жилья в собственности или в пользовании, невозможно, это противоречит принципу жилищного законодательства в части лиц, нуждающихся в жилых помещениях. Выселение нанимателей, имеющих другое жилье – возможно, но практики такой в нашем государстве еще не было.

2. Можно ли переоформить договор коммерческого найма на договор социального найма?
Переоформление Договора коммерческого найма на договор социального найма – невозможно.

3.Можно ли перевести в собственность квартиру, занимаемую по Договору коммерческого найма?

Право на приватизацию квартир, занимаемых по договорам коммерческого найма, законодательство в настоящее время не содержит. Что касается права на выкуп, то существующий Закон его не предусматривает, однако указанное право было разрешено до 2008 года, т.е. лица, получившие квартиры по коммерческому найму до 2008 года были наделены возможностью выкупа своей квартиры, чего в дальнейшем законодатель лишил нанимателей. Данное «лишение» противоречит Конституции РФ и Жилищному кодексу РФ, однако судебной практики, положившей бы начало выкупа коммерческих квартир, до настоящего времени нет.

4.Подлежит ли разделу при расторжении брака квартира, полученная супругами по договору коммерческого найма?

Квартира, используемая супругами или бывшими супругами по коммерческому найму, является собственностью государства или муниципалитета, а соответственно, она не может быть объектом, подлежащим разделу между супругами, т.к. при расторжении брака осуществляется раздел лишь того имущества, которое принадлежит супругам на праве собственности.

5. Есть ли основания для прописки родственников в квартиру, занимаемую по договору коммерческого найма?
Жилищный и гражданский кодексы предусматривают право на прописку (регистрацию) в коммерческие квартиры несовершеннолетних детей, это исключительная категория лиц, которая может быть включена в договор коммерческого найма и прописана в коммерческой квартире. Все иные родственники подлежат регистрации только при наличии согласия наймодателя (т.е. собственника жилищного фонда, к которому отнесена коммерческая квартира), а также при наличии согласия нанимателей коммерческой квартиры.

Аутсорсинг пресс-службы адвоката Олега Сухова обеспечивает PR-агентство “Красное Слово”

Количество показов: 

Другие новости по теме

06.12.2012 11:15:17 Indriksons: Топ-5 стран, где прогорели российские инвесторы в недвижимость
Россияне, пострадавшие от масштабных финансовых пирамид в 90-е годы в родной стране, считают, что научились распознавать обман. Однако такая самоуверенность дорого им обходится. Например, около 60 000 россиян фактически потеряли вложенные деньги, купив в Болгарии до финансового кризиса 2008 года недвижимость, которая до сих пор не достроена. О том, кто и как «разводил» наших соотечественников на инвестиции на зарубежных рынках в разные периоды времени, рассказывает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями, основатель консалтингового портала Indriksons.ru.

Источник: https://www.RussianRealty.ru/analytic/articles/companies/46181/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.